几个月前，由于公司部门的调整，我参与了公司长期租赁公寓产品的规划和研发，但由于整个环境，产品出生死亡，这是产品经理最悲惨的经历。虽然时间很短，但对长期租赁公寓行业有足够的了解。
在产品规划过程中，不可避免地要对自由、蛋壳、魔方、蘑菇租赁、58个城市、小二等行业的产品进行研究和分析。在整个研究过程中，我们发现我们的产品规划发展路径与蘑菇租赁产品规划有许多相似之处，所以我们写了这篇文章。
第一章：概述
1.1 体验环境
体验产品：蘑菇租赁 Android版
软件版本：6.1.3
手机系统：Android 8.0.0
设备型号：Honor V9
1.2 体验目的
了解蘑菇租赁的产品策略、产品功能、产品性能和产品体验；
通过分析蘑菇租赁产品的优缺点，总结其产品特点，提出一些改进建议。
1.3 产品简介
蘑菇租赁是一个互联网租赁平台，租户可以通过蘑菇租赁预约，签约，完成合同后，通过支付宝、信用卡、微信等渠道在线支付租金，提供租金支付、租赁管理、支付生活费用（水、电、煤）、在线维修等功能。
第二章:战略层
2.1 市场格局
在短短的两三年时间里，长期租赁公寓行业经历了野蛮的增长，百家争鸣到常见的仓库爆炸，悲伤，可以说是起起落落。在当前经济市场下滑的情况下，从短期来看，依赖资本市场增长的长期租赁公寓将不可避免地遭受损失，但从长远来看，随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，租赁市场机制的完善，长期租赁公寓必须是租赁市场的发展方向。
由于食品和住房是人类解决生存问题的刚性需求，无论经济如何发展，租赁需求都必须存在，但需求结构发生了变化。
当经济市场好的时候，社会群体的收入结构往往是橄榄结构，社会产生了许多所谓的中产阶级。通常，这些人的消费需求也是橄榄结构。当经济市场不好时，社会群体的收入结构容易出现沙漏结构，其消费需求也对应于沙漏结构。
长期租赁公寓也是如此。未来几年，租赁消费需求也将出现沙漏结构。与中端长期租赁公寓相比，低端和高端公寓的市场需求将更大。目前，大多数长期租赁公寓实际上都面临着中端消费水平的设计。如果不能及时转型，必然会破产。
虽然目前的经济市场正在下滑，但与十年前和二十年前相比，人们对食品、住房和交通的需求有了很大的改善。毕竟，整个社会经济趋势是曲线向上增长，因此长期租赁公寓必须是租赁市场未来的发展方向。
回到正题，回到产品分析，分析任何产品，你可以首先从行业模式的角度来看，看看行业中有哪些参与者，每个参与者的产品解决行业中的问题，我们分析的产品处于行业的地位，解决什么问题。
在租赁市场上，我们最熟悉的是链家、我爱我的家等传统租赁中介，以及58个城市、房屋世界等租赁信息发布平台。在租赁过程中，大多数租户需要通过这两者来完成租赁交易。租赁市场长期租赁公寓的场突然涌入许多参与者，形成：
传统的租赁信息发布平台：如58同城、房天下。
交易平台，参与者最多的地方，包括传统的租赁中介，C2C租房平台、B2C租赁平台、互联网租赁平台(淘宝)等。B2C租赁平台和互联网租赁平台是长期租赁市场上最活跃的参与者。在短短几年内，这些参与者经历了市场的起伏。
金融方案提供商为长期租赁市场提供各种金融服务。
提供行业解决方案的软件服务提供商。
行业格局可参考下图：
蘑菇租赁前身为蘑菇公寓，与魔方、自由、蛋壳等纯长期租赁公寓一样，自2015年起转型为互联网租赁平台，不再经营任何品牌公寓。2017年，在获得蚂蚁金融服务的战略投资后，战略布局显著加快。
2.2 产品定位和目标用户
企业愿景：成为3亿人最信赖的租房生活平台。
产品定位： 定位为互联网租赁平台，通过互联网技术促进长期租赁行业形成良性循环的生态环境，为全社会带来终极的租赁体验。
平台用户：由B终端用户(公寓商户)和C构成终端用户(租户)。
为公寓商家提供公寓SaaS管理系统。
蘑菇租赁为租户提供了一个真正的租赁平台。
蘑菇租赁是一种支持B终端（公寓商户）进入的互联网租赁平台将许多商户的租赁产品放在货架上，供租户查阅、预约和签订交易，并提供相应的租赁后服务。产品模式介入58个城市信息发布平台和淘宝交易平台之间的平台产品。
租赁业务比信息发布平台更深入，提供SAAS租赁管理体系，支持企业开展业务，提高管理效率。
离淘宝交易平台还有很长的路要走，订单租赁交易还没有形成，目前更多的是信息匹配者的深度干预。
2.3 运营和盈利模式
蘑菇租赁从自营公寓转型为互联网平台后，目前仍在以最低成本抢占市场的过程中，目前尚未看到明显的收入实现。从产品研究的角度来看，利润模式应该类似于58个城市，其他收入也可以通过租赁服务金融获得。
2.4 用户流量规模
蘑菇联合创始人龙东平曾表示，早期的互联网租赁主要是信息分发1.0在模式上，虚假住房的问题很常见。蘑菇租房是用来的SaaS公寓管理理系统的基础上，建立了真正的住房系统，在很大程度上解决了虚假住房的问题，通过与蚂蚁金融服务的战略合作，实现了住房、电子签约、在线支付、租赁投诉等流程，成为互联网租赁2.0模式。
从某种意义上说，蘑菇租赁希望取代传统的信息发布平台，如58个城市，成为新一代租赁交易流量的入口。从那时起，巨大的流量将是蘑菇租赁未来发展的基石，但长期租赁是一个低频交易。如果没有其他业务流量入口补充或大流量平台分流，很难动摇58个城市竞争对手的基础。
通过安卓市场下载规模对蘑菇租赁进行粗略评估，58个城市和长期租赁公寓B2C领域的领导者-三者之间的用户规模统计日期 2018年12月18日)。
蘑菇租房安卓市场下载情况：
安卓市场自由下载：
58同城安卓市场下载量：
从累计下载量来看，58个城市的数据量级为10亿，数量级为100万，蘑菇租金为100万。
?从最近的日均下载量来看，58个城市是数百万的数据量级，自由是数万的日均下载量，蘑菇租赁是数千的日均下载量。
从以上数据对比可以初步估计，蘑菇租赁在流量上基本无法与58个城市竞争，甚至不如长期租赁公寓垂直电量，58城市除了租赁，还有招聘、二手车、跳蚤市场、二手车、跳蚤市场、当地服务等，通过大量类型来弥补整体流量。目前，互联网红利已逐渐消失，流量越来越昂贵，如果没有大流量平台的分流，对蘑菇租赁流量的追求可能只是一个梦想。
当然，下载量只是一个非常肤浅的评估，远远不能准确评估业务的发展。如果从租赁流量到有效促进租赁交易量，在相同的租赁业务流量下，由于房屋的真实性，免费和蘑菇租赁的转化率至少是58个城市的几倍。
2.5 SWOT分析
strengths优点：平台模式支持许多小型模式B终端公寓运营商入驻，提供SAAS租赁业务管理体系，深入租赁业务管理环节，在很大程度上保证了房屋的真实性和及时性。B端公寓运营商对平台有一定的依赖性，保证了小B端用户粘性。房子的真实性对C端租客有很大的吸引力，可以保证相当数量的租客C终端租户流量。
weaknesses缺点:类似淘宝模式，不可能全部入驻。B控制终端用户的房屋，房屋质量相对于自由、魔方等垂直B2C在模型方面，仍然存在一定的差距。C在交易和生活过程中，如果出现问题，通过平台沟通B端公寓的运营还是有一些障碍的，不如自由、魔方等。
此外，该平台还需要自己的品牌B对于终端用户来说，它缺乏吸引力。蘑菇租赁的一个致命缺点是，它希望通过流量实现后续的利润，但当前的流量太弱，远远不足以支持这种模式的运行。在经济低迷和互联网流量日益昂贵的情况下，蘑菇租赁可能成为软件服务提供商。
opportunities机会:目前长期租赁市场还没有淘宝平台产品 ，但庞大的流量是这类平台发展的基石。
threats威胁:同类产品和服务同质化严重，新进入者众多。同城、方天下等传统信息平台也开始转型为长期租赁公寓业务。
战略SWOT根据分析，如果蘑菇租赁是为了度过寒冷的冬天，它可能会转变为行业软件服务提供商，或者嫁给一个大流量平台。
第三章：范围层
3.1 核心功能
找房：
搜索住房是蘑菇租赁中最具吸引力的功能点。它提供了关键字搜索、整体租赁、合租、公寓、地图、交通、一键租赁等多个维度的快速筛选功能，帮助租户根据自己的需要快速找到自己喜欢的住房。目前，蘑菇租赁开设了北京、上海、成都、广州、深圳、杭州、重庆、长沙、东莞、福州、合肥、济南、宁波、苏州、天津、武汉、厦门、西安、郑州等城市的业务。
签约：
客户可以在线预约看房，但由于房子是第三方房子，他们不能直接在平台上下订单。平台提供CA房东和租户可以通过平台进行电子合同CA电子合同在线签订合同，出现 ** 平台可以帮助跟随。蘑菇租房B目前也支持线下纸质合同的业务模式。
租后：
租户签订租赁合同后，在后续业务背景下发起支付账单后，租户可以通过平台支付租金、水电费。它还提供了一个简单的在线维修功能。
3.2 特色功能
看房行程: 提供预约看房的行程服务模块。租户可以签到，也可以在看房后对房屋进行简要的星级评估和评估说明。个人感觉不是特别有特色，但是看房行程后面有很多地方可以做文章，先列出来。
信用租赁：芝麻信用对接支付，可分期付款。
第四章：结构层
产品结构：
从产品结构的角度来看，相应的免费、蛋壳等产品，蘑菇租赁更简单，在最大限度地保证房屋的真实性的同时，帮助租户更方便地找到他们最喜欢的房子。
主页：基本上是找房子或推荐房子的入口，业务操作太直接了。
详情:提供预约看房、立即联系、收藏、店铺等。，点击店铺直接进入第三方公寓商家主页，感觉像是淘宝店。
我：提供个人中心的功能，包括支付租金、租赁管理、在线维修、新闻中心等。
愿望表:实际上是房屋收藏功能模块。
看房行程:预约看房功能模块，功能更丰富。
核心业务流程：
它基本上涵盖了房屋租赁的整个交易过程，可以支持租赁业务，帮助公寓业务开展业务。由于业务数据基本上在平台上运行，房屋的真实性得到了最大程度的保证。C终端产品蘑菇租赁也方便租户完成核心操作，如找房、看房、签约等。
第五章：框架层
5.1 首页
左图基本上是各种快速筛选房屋的入口，没有slogen展示，没有服务入口（如清洁、维修、搬家）。当然，这也可能与企业的业务没有完全发展有关。租赁是一种区域性的低频业务。为了增加用户粘性，最好在操作中跟上。
中间图是公寓商家和房屋的推荐。右图是点击城市定位进入的详细信息页面。目前，有20多个城市可供选择。建议考虑增加热门城市选项，使操作更加方便。
5.2 房源详情页
整个详情页APP驱动核心，关键信息是否足以表达清楚，房间图片是否引人注目，页面显示的信息是否足以唤起租户的下一步操作，如预约、收集和联系，从而提高用户的转化率。蘑菇租赁住房详细信息页面内容丰富，包括图片显示、住房核心信息、住房标签、住房配置、地理位置、平台保障、类似住房、同一社区分布式公寓住房、共同租赁住房等。
整个页面有亮点和特点:
房租、户型、面积等关键信息凸显，让用户一下能够获取到租房时常常要考虑的三大要素。
房东可以支持信用租赁、签约保险等产品B灵活设置端后台。
对第三方房东进行初步的星级评估和芝麻信用授权。
也有不尽如人意的地方，比如房间图片的整体质量明显比自由和泊寓差很多。这和大部分平台都很小B房东，没有专业的摄影师，专业的住宅软装饰设计。随后，平台可以考虑与软装饰设计平台合作，提供增值服务，指导小B用户提高软装设计能力。
5.3 其他
愿望表，看房行程，我(个人中心)，功能看起来不错，没有特别的亮点。随着业务的完善，可以逐步优化和丰富。
第六章：表现层
APP整体以橙 ** 色调优先，色彩搭配清新简单。橙色是欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色彩。橙色搭配浅绿色和浅蓝色，可以形成响亮快乐的色彩。蘑菇租的logo搭配橙色，很容易让人联想到温馨的小房子。
蘑菇整体租房UI交互和界面色彩搭配也比较好OK。有一点个人认同是主页推荐的好房间互动模式，主页是第一印象，没有必要下拉太多，使主页成为列表页面。
可以推荐几个，点击进入详细信息页面，提供常见筛选条件（如性价比、交通便利、装修好、房东靠谱、周边环境好、热门区域等等）或者客户关键字，蘑菇租房按照自己的专业建议推荐给客户推荐房子。
第七章：总结
如果我是产品PM，可以从战略层面及产品落地层面坐如下优化：
战略层优化：
从“房源真实”到“房源真实、交易透明、服务透明” 。深耕细作，是度过寒冬最好的法宝，建议在“房源真实”的基础，增加“交易透明”、“服务透明”，通过真实、透明构建信任的租房平台，提供极致的租房体验。
在产品层面，可做如下调整：
增加房源、房东的租客评价功能，可以参考携程、马蜂窝等旅游OTA产品开放对酒店、景区等的评价。
增加租房攻略，房屋软装攻略、房东吐槽、租客吐槽等租房交流平台
加强现有的房东评价，除了星级评价和蚂蚁信用授权外，可以把成交量、租客平均租赁时长、房屋整洁度、租客评价等开放出来。
涉及不良舆论和评价，建议平台运营人员介入参与，并闭环公开透明处理这些问题，处理过程可以在投诉区或者评价区闭环处理。
每个城市至少有一名人员充当协调者的角色，公开透明处理租客和第三方房东之间的租房 ** 。
也增加房东对租客的评价，在蘑菇伙伴（B端用户）产品可以看到房东对租客的评价。
对于信用高的租客，平台可以适当给予奖励或者补贴。
对于评价高的房东，可以免费刷榜推荐。
产品层优化：
首页城市定位，下拉城市列表时，建议增加热门城市。
首页好房推荐，不需要下来过多，可以推荐几个后，点击进入一个详情页，提供常见筛选条件（如性价比、交通便利、装修好、房东靠谱、周边环境好、热门区域等等）或者客户关键字，蘑菇租房按照自己的专业建议推荐给客户推荐房子。
蘑菇租房B端后台，目前也支持线下纸质合同的业务模式，平台非订单标准化的签约模式，大部分的支付账单都需要B端商家录入发起，存在录入复杂的操作门槛，造成了租客和房东通过平台对接后，后续大部分的操作可能都是绕过平台的。在运营层面允许的话，尽量标准化合同，并逐渐往订单化靠拢，为后续的运营、产品、服务提供标准化的管理、数据分析及优化坐基础。
综合来看，找房是目前蘑菇租房使用普遍，业务最成熟的一个核心功能模块了，其余的核心功能，还需要进一步的完善运营模式才能有更好的用户粘性。
作者：老格，擅长产品规划和设计，擅长解决方案，擅长PPT制作，是一个懂技术的产品PM，会设计的售前咨询。
本文由 @老格 原创发布于人人都是产品经理。未经许可，禁止转载。
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