物业共用设备管理

共用设备管理的内容、方法和要求

(一)共用设备的使用和运行管理

1使用与运行管理概述

物业设施设备的运行管理实际上包括物业设备的技术运行管理和物业设备的经济运行管理。

2合理使用设备

(1)设备配置合理

(2)合理配置人员

（3）为设备提供良好的工作条件

(四)建立健全管理制度

3。设备投入使用前的准备工作

管理体系、技术资料编制、管理、操作、维护人员培训、合格、能源、安全装置齐全、备件、附件、工具齐全、设备安装精度、性能标准全面检查、现场环境清理。

4设备使用守则

设置人员、岗位、机器、凭证操作；建立交接制度，制定程序；建立三好（管理、使用、维护）、四会议（使用、维护、检查、故障排除）、五纪律（使用设备，遵守安全程序；保持设备清洁、维护、润滑；遵守规章制度；管理工具、零件、附件，不得丢失；发现异常，及时排除或报告）。

5检查设施设备

(1)设备的日常检查由操作人员随机检查、调整和维护。

(2)设备计划巡检，一般以专业维修人员为主，操作人员协助。

(二)公共设备的润滑和诊断

1设备润滑管理

(1)润滑管理的意义。

磨损是机械设备在使用过程中失效的主要原因之一。

(2)润滑管理任务。

2诊断设施设备

设备状态监测是指利用人的感官、简单的工具和仪器观察和测量设备工作中温度、压力、电流、速度、振幅、声音和工作性能的变化。

设备故障诊断技术是指掌握设备运行状态，确定故障原因、部位，预测和预测设备未来状态的技术。它是预防和维护的基础。

(三)物业公用设备维护管理

设备维修养护的内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。

日常维护一般分为日常维护和周维护，由操作人员完成；

一级维修，以操作人员为主，维修人员协助；

二级保养，以维修工为主，操作工协助。

(四)物业共用设备大中修管理

1设备维修方法

(1)事后维修。

(2)预防性维护。主要有两种方法:一是定期维护；二是状态监测和维护。

（3）改进维护。是消除设备先天性缺陷或频繁故障，改进设备局部结构或部件设计，结合维修改造，提高其可靠性和维护措施的维护方法。

2设备维修类别

(1)大修。大修是设备基准部件磨损严重，主要精度和性能大部分丧失的一种维修方法，必须进行全面维修才能恢复其效率。

(2)中修。介于设备大修和小修之间的维修。

(3)项目维修。项目维修是针对设备精度和性能劣化缺陷的局部维修。

(4)小修。设备小修是工作量最小的计划维修。

(五)公共设备更新改造管理

1。设备的磨损及其补偿

设备有形磨损是指机械设备在使用（闲置）过程中的实质性磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。

设备的无形磨损，又称经济磨损，是指由于技术进步、技术落后、高能耗污染、技术落后、在使用（闲置）过程中值降低。

2物业设备更新

设备更新原则：围绕物业使用价值，采用新技术、新技术、新材料，满足节能环保要求，确保经济效益。

3物业设备技术改造

更新改造是指利用现代科技成果和先进经验，改变现有设备的结构，安装或更换新的部件和设备，以补偿设备的无形和有形磨损。

(六)公共设备完整率评估

1.设备分类完好

(1)设施设备完好。

(2)设施设备基本完好。

(3)设施设备不完善。

2设施设备完成率评定方法

物业管理办公室每六个月对所辖设施设备进行自检和完整性统计，填写《设备完整性评估表》，按下列公式计算管理办公室设施设备完整性：

设施设备完好率=(几十个基本完整的设施设备台数)÷管理处设施设备总数×100%

几种典型的共用设备管理内容、方法、要求和注意事项

(一)强电系统设备管理的内容、方法和要求

强电系统设备管理分为三个部分：高低压变配电设备管理、动力照明设备管理和避雷设备管理。

1管理高低压变配电设备

2动力照明设备管理

3。避雷设施设备管理

(二)电梯和升降系统设备管理的内容、方法和要求

1．电梯管理

（1）特种设备用户应使用经许可生产和检验合格的特种设备。禁止使用国家明确淘汰和报废的特种设备。

（2）特种设备用户应当在特种设备投入使用前或者投入使用后30日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，并取得使用登记证书。注册标志应放置在特种设备的显著位置。

（3）特种设备用户应建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作程序，确保特种设备的安全运行。

(4)特种设备用户应建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应包括以下内容:

①特种设备的设计文件、产品质量证书、安装维护说明书、监督检验证书等相关技术资料和文件；

②定期检查和记录特种设备；

③记录特种设备的日常使用情况；

④特种设备及其附属仪器的维护记录；

⑤特种设备的运行故障及事故记录。

（5）电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进行。

(六)特种设备改造修理，按规定变更使用登记的，应当办理变更登记，方可继续使用。

2升降设备管理

升降设备包括：高空作业设备、液压或机械升降平台。其管理包括：

(1)使用前检查，包括:设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载;严格执行机电系统安全检查和运行状态确认;吊篮、平台运行平稳，无倾斜;

（2）使用注意：严格按照设备安全操作规程操作，不得非法操作；合理使用设备，不得超出使用范围；使用必须监督，采取有效的安全保护措施，确保安全；操作时，不得拆卸设备罩、门等设备；操作完成后，及时恢复，送回原地，不得随意存放。

（3）使用后：设备使用后，切断电源，锁定操作装置，按规定方法锁定悬架装置；专业人员管理和记录设备；全面检查和维护设备，全面检查和维护改进系统，清洁灰尘、泄漏液和可能打滑的物质因素；检查和维修传动部件和装置，调整和润滑，确保安全有效；检查和维修电气和控制系统，确保灵敏可靠；合格的检测机构检查合格，确保设备在有效期内安全运行。

（3）空调设备系统管理的内容、方法、要求和注意事项

空调系统设备管理分为两部分：中央空调系统设备管理和用户分体空调管理。

1管理中央空调设备

在空调管理中应特别注意以下问题：

①在满足用户基本需求的前提下，必须科学合理地设置空调房间的空气参数，考虑能耗；例如，夏季室内空气温度应尽可能设定26℃以上，冬季设置18℃为宜。

②新回风比例的调整和应用主要是：当室外新鲜空气能够满足空调房间的冷热需求时，一般不能打开制冷机或加热，只能打开新鲜空气；在正常冷（热）空调期间，必须关闭空调房间的外门窗，并送新鲜空气。

2管理分体空调

分体空调的管理主要是在业主或用户安装分体空调时提供技术支持或指导。

(1)用电负荷计算与供电线路匹配；

（2）安装位置和方法的选择主要考虑空调效率、建筑外观美观统一、空调安装安全、噪声和冷凝水排放对环境的影响；

(3)根据用户需求，为用户提供空调设备清洗和维护的有偿服务。

(四)供暖系统设备管理

供热系统设备管理分为热源设备管理和用户热网系统设备管理两部分。

1热源设备管理

热源设备管理主要是锅炉和压力容器设备管理。

2。用户热网系统管理

用户热网系统设备管理主要是运行管理和季节性维护管理。

(五)给排水系统管理的内容、方法、要求和注意事项

1．综合管理

（1）成立专业的给排水技术团队，负责物业管理区内外给排水设施设备的运行管理和维护；

（2）建立给排水设备运行管理、水质管理和维护管理制度和设备安全操作规程，严格执行，确保设备和用水安全；

(3)完善给排水工程技术档案，特别是隐蔽管道和水质检验的管理资料，以便随时查阅；

(4)配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的备件和易损易耗品；

(5)完善应急预案，及时有效处理应急事件。

2．供水设备管理

(1)制定供水和用水计划，确保供水水压和水质符合标准，满足需求。如果需要限水和停水，必须提前通知用户；

（2）对供水设备的运行进行检查和记录，随时调整运行参数，消除设备和系统故障，避免事故发生，确保安全运行；

(3)做好供水设备的日常维护，包括清洁、润滑、调整、保持设备、机房卫生、通风、照明、防火、防水、防污染措施；

（4）二次供水水箱和水池必须覆盖和锁定，防止污染和中毒；定期清洗、消毒、水质试验，确保水质符合国家饮用水卫生标准；

(5)按计划对设备进行预防性维护，确保设备完好；

(6)做好节水工作，防止跑、冒、滴、漏，实现节水；

(7)测量和计算公共用水、清洁用水和绿化用水，为物业管理成本的计算提供数据。

3管理中水设备

（1）严格按照设备说明书操作，确保处理后的水质达到规定标准，确保设备安全；

(2)每次中水处理都要进行水质试验，并做好记录，归档保存；

(3)每次中水处理后，必须彻底清洁设施设备，始终保持设施设备清洁；

(4)及时清理中水处理的污垢，防止环境污染；

(5)按规定对中水处理设施设备进行维护，确保设施设备完好。

4.排水设施设备管理

（1）定期检查排水设施、设备、管道、井渠，发现堵塞或损坏，及时安排维护疏浚，确保排水畅通；

(2)定期疏通清挖排水系统，特别注意雨季或冬季前的检查；

(3)按规定对机械排水设备进行检查，及时消除问题，定期清理，防止堵塞；

(4)定期检查、清洁和维护建筑屋面排水设施，确保排水设施完好、畅通。

5．注意事项

(1)注意消防用水的基本储备；

(2)北方地区冬季应注意管道防冻，避免水管冻裂爆管、漏水事故；

(3)餐饮厨房排水必须设置隔油池，防止油污水直接排入排水管道，定期清洗隔油池和化粪池，防止污水排放管道堵塞；

(4)分流排放的排水系统应坚持雨水和污水的分流排放，污水不得排入雨水系统。

(六)消防系统管理的内容、方法、要求和注意事项

1.消防设备管理的基本要求

消防设备管理的方针是预防为主，防消结合。

2。消防设备管理的主要内容

（1）配备消防设备主管技术人员，要求具有较强的安全意识和工作责任感，掌握机电设备的基本知识和实践经验，必要的消防知识和技能，以及培训和管理能力。

（2）建立健全严格的消防设备管理制度，落实人员管理责任。消防监控中心设24小时值班，值班人员培训合格。

（3）建立消防设施和设备的技术档案，包括消防设备的分布、结构、性能、技术指标和图纸、说明书、测试数据等，以及每次测试的结果和数据、更换和改造记录。

（4）加强日常消防值班和检查管理，做好值班、检查、报警处理、系统设备缺陷记录，并按规定报告。

（5）消防监测中心接到火灾报警时，必须立即通知消防队员到现场处理，确定火灾立即向上级报告，并报告119火灾报警，并组织实施灭火。

(6)建立消防设施设备检查测试制度，具体内容按设备说明书及相关技术规范和标准编制，包括:

①日常检查项目：消防水系统压力、水池、水箱水位是否符合标准，消防泵、风机等消防设备的电源和启动控制在自动位置，消防通道畅通。

②每周检查项目：消火栓是否损坏，水龙带和水枪是否到位；消防管道是否泄漏；各种灭火器是否完好；消防门、安全出口指示灯、疏散通道照明是否完好。

③每月检查项目：消防泵、风机每月试运行两次（15天一次），确保随时远程启动；各种消防信号指示灯正常；各水系统压力表完好；检查消防泵、管道是否泄漏，消防备用电源是否正常，能否及时切换。

④每六个月检查项目：检查灭火器是否有效；检查烟雾、温度是否正常；消火栓、自动喷水灭火系统防水试验；各种报警按钮、报警组阀、报警铃、指示灯试验；检查消防广播系统；消防联动控制系统试验；自动喷淋系统管道、水池、水箱一次；气体灭火装置的检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次有效性检查，对消防各设备联动协调运行进行测试。

（7）对消防系统日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，必须在限期内整改完毕，并进行检查分析，采取措施避免问题再次发生。

（8）对消防设施设备日常运行、维修、更换的成本进行测算，为物业服务费的收取提供数据。

（七）弱电（智能化）系统设备管理的内容、方法、要求及注意事项

弱电（智能化）系统设备管理分为中央控制室设备工作站管理、末端设备管理和综合布线管理三个部分。

1．综合管理（略）

2．中央控制室各系统工作站设备管理

（1）设立24小时人员值班，及时发现各种隐患并迅速排除和报告，并做好记录；

（2）完善并认真执行中控室各项规章制度，严格按设备的安全操作过程进行操作，保证设备与人身安全；

（3）严格执行交接班制度，落实责任到人；

（4）搞好室内卫生，保持各类工具、器材、防护用品、消防设施完好；

（5）认真执行控制室出入各类规定，非工作人员不得进入，外来人员进入必须由管理人员带领，并认真登记。