业主楼顶种菜、楼道堆杂物，法院判清理、拆除，赔4万！

法院：业主行使共有权亦有法律边界

案情简介

原告王某系某小区8幢2407室业主，被告张某系某小区8幢2506室业主。该小区8幢为错层设计，张某所在的25层仅有张某一户业主，张某房屋除进户门以外，另有一后门可通向王某的屋顶天台。

王某认为其房屋主卧渗水系张某在屋顶天台设置花坛、种植花木导致，王某另陈述张某在通往天台的公共消防通道搭建架子、柜子、放置生活杂物，并将消防通道门从内锁住，使王某无法前往天台查找渗水原因并维修渗水屋顶。

双方发生纠纷，经物业公司、居委会、综合执法大队等多部门协调处理未果，王某诉至法院。

法院经审理后认为，涉案天台及通往天台的通道属于业主共有，且与王某所有的房屋直接相邻。王某作为所在楼栋的业主之一及相邻关系一方，其主张的诉请与其自身具有法律上的利害关系，其以原告身份提起民事诉讼，主体适格。

本案中，根据王某提供公共通道的照片、物业公司、居委会提供的情况说明及法院至现场的勘验情况，张某确有在王某房屋通往天台的公共通道两边设置柜子、架子并堆放生活物品的情况。

张某占用、堵塞该公共通道行为已超出张某合理使用的范围，亦可能存在紧急情况下危害消防救援和人员安全疏散的情况。派出所就该情况向张某出具《责令改正通知书》。

本案中，张某占用、堵塞公共通道的行为事实上妨碍到王某作为共有业主的正常通行，故法院认为，张某应将其实际占有使用的公共通道中架子、柜子及堆放物品清除，恢复公共通道原状，且不得在通往天台的公共通道及门窗上设置障碍物，保证公共通道正常通行。

关于王某要求张某拆除王某屋顶的剩余花坛及种植物，将王某屋顶恢复原状的主张，法院认为，一方面，张某占有使用处于公共部位的花坛，且在该花坛上种植蔬菜、花木，使该公共部位实际上变成张某的独享空间，客观上改变公共部位的使用功能，该行为本身已超过共有人的合理使用限度。

另一方面，该花坛及种植物的长期存在，客观上阻碍了包括王某在内的业主对该公共部位的合理使用，对王某的房屋可能构成再次渗漏水且妨碍维修的现实风险，王某依据该可能妨碍房屋的现实风险，要求张某排除妨碍，消除危险，有相应事实及法律依据。

张某作为2506室现有业主，2407室房屋上方屋顶天台的花坛虽然是其购买二手房时已存在，但目前实际由张某在使用，该花坛的蔬菜亦由张某种植，根据民事权利义务相一致原则，张某有义务对其实际占有使用的花坛及花坛内种植物予以拆除，并将该天台恢复原状。

关于王某主张的租金损失52000元。法院认为，王某自2020年5月至2021年1月期间多次通过物业公司、居委会、派出所等部门沟通协调，但张某均未积极配合将王某主卧渗水部位的花坛全部拆除，客观上导致王某无法及时对房屋渗水部位进行维修，张某应对延误维修给王某造成的损失承担赔偿责任。

但考虑到，王某在处理该相邻纠纷中亦有一些情绪激动言语过激的不当行为，导致双方矛盾加剧，客观亦不利于房屋渗水维修的顺利推进，故本院综合上述相关因素，酌定张某赔偿王某损失40000元。

本案判决后，张某不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

楼顶种菜的危害

一、增加楼顶承重荷载。一般楼顶承重荷载150公斤/平方米，而种植会使每立方米重量在1吨至半吨左右，即土层厚度15厘米便达到楼顶荷载极限，外加泡沫箱及人员走动的重量；

二、灌菜地时会用大量的水，易造成顶层住户屋顶渗水；

三、种植植物的枝、藤、叶，浇灌冲刷的泥土易引起楼顶排水口堵塞；

四、施肥时有异味，影响到临近住户；

五、会招惹老鼠；

六、占用楼顶公共消防应急疏散场所。