杨浦恒联新天地花园
上海住宅小区公共收益补充维修资金累计超55亿，三年涨幅高达96.75%，为好小区建设提供了坚实的资金支撑。
住房城乡建设部倪虹部长提出，住房城乡建设事业直接连着人民群众的利益和福祉，是促进高质量发展、创造高品质生活的重要基础和支撑，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，为房屋提供全生命周期安全保障。的确，不管是建设好房子、好小区、好社区，还是提供好服务都需要有资金保障。近年来，上海市采取多项有力举措，加强对住宅小区公共收益的入账监管，为好小区建设提供坚实的资金支撑。
小区公共收益成为维修资金重要补充来源
随着许多住宅房屋及其附属设施设备逐年老化，日常维修使用的维修资金持续增加，不少老旧住宅小区的专项维修资金逐年减少甚至枯竭。以上海为例，经测算，住宅全生命周期内维修费用约为400元/㎡，全市近8亿平方米的居住房屋，其维修费用总共约需3200亿元。而上海全市住宅专项维修资金累计归集也就900多亿元，还不足维修所需费用的三分之一，整体来看维修资金缺口仍然巨大。
当逐渐“老龄化”的房屋开始面对房屋大修、外墙渗水、外保温层更换、消防及电梯设施更新等较大规模工程时，动辄百万元甚至上千万元的高额维修费用，使得小区专项维修资金面临“杯水车薪”的窘境。
许多人或许会说：“钱没了，那就启动维修资金的续筹工作，毕竟房屋产权人有义务确保房屋的安全使用。”这话确实没有错，然而实际情况是，小区维修资金续筹工作的推进始终进展缓慢，要做通许多人的思想工作，要做好业主征询，要挨家挨户收钱……其中的种种艰辛众所周知。此时，小区里的另一笔钱就应及时“登场”，积极发挥起维修资金“蓄水池”的关键作用。这笔钱就是小区公共收益。
《物业管理条例》明确要求，小区公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金。2020年，上海市房屋管理局下发《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》后，加强住宅小区公共收益的入账监管，成为上海市近几年强化小区维修资金管理的一项重要工作。
据统计，2020年到2023年底，上海商品住宅小区公共收益入账金额由10.76亿元增长至21.17亿元，涨幅高达96.75%。全市住宅小区公共收益补充维修资金累计超过55亿元，占维修资金再次筹集总额的95%，公共收益已逐渐成为维修资金长效长远的补充来源。
确保小区公共收益有效入账四项举措
通过在日常工作中的不断摸索，以及对于公共收益成功入账小区的实地调研，不难发现，只要小区内各主体履职尽责、互相配合、同心同向，做到在其位、谋其职，就能使小区公共收益有效入账，使小区公共收益转化为维修资金并在好小区建设中真正发挥关键作用。具体而言，上海市采取了以下四项举措。
一是账目公示下力度，资金入账“公开透明”。
上海市在《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》中规定，物业服务企业应当每季度与小区业委会核对公共收益收支账目后，于次季度首月做好公共收益的公示、入账等工作。《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》中也将公共收益的入账、使用及公示作为刚性要求，对未按照规定公示、入账的行为纳入物业服务企业及项目经理信用管理的范围，明确了应予以相应的失信记分，分值达到一定数量后会影响物业服务企业的小区项目招投标等行为。
同时，商品住宅小区业主还可通过“上海物业”公众号线上查询本小区公共收益公示、入账情况，大大降低以往业主对于公共收益的信息不对称情况，有利于督促物业服务企业规范化经营管理，加强企业自律，提升业主对物业服务企业的信赖感和满意度;也能够助力业委会发挥监管作用，推动公共收益在“阳光”下运行，发挥业主在小区的“主人翁”作用。
杨浦恒联新天地花园小区公示公共收益情况
二是监督检查抓问题，资金使用“依法合规”。
上海市对于小区公共收益的使用监管，形成了日常检查和专项检查相结合的工作机制，开展物业项目经理每日自查、物业服务企业双周检查、街镇房管机构每月排查、区房管部门每月抽查、市房管部门专项检查。
通过“五位一体”的检查监督，结合热线投诉、媒体舆情、信息公开等多渠道反映，及时发现公共收益入账、使用中的违规行为，第一时间督促物业服务企业做好整改。对于整改不及时或拒不整改的，依法对物业服务企业进行约谈、追责等，实行全流程跟踪闭环惩处，确保小区公共收益的合理支出，减少违规使用情况的发生，提升公共收益入账资金的同时，也充盈了小区维修资金的蓄水池。
三是规范运作出效果，资金实现“年年有余”。
笔者在对长宁区海信花苑小区的调研中发现，一个好的业委会“班底”是管好、用好公共收益的关键。作为一个建成于20世纪90年代，已有27年房龄的老商品房小区，海信花苑虽然仅有两幢高层建筑、230户业主，但是通过小区业委会长期规范化运作，小区“三驾马车”共同努力，多年来持续以小区公共收益补充维修资金，给小区安全运行提供了重要保障。
小区业委会每季度会与物业服务企业核对公共收益收支情况，依法依规依约管好用好公共收益。2017年至2023年的七年间，海信花苑小区公共收益资金入账529万余元，其中用于补充维修资金近300万元，而小区维修资金使用226万余元，真正实现了维修资金收支的良性循环。
而对于杨浦区恒联新天地花园小区这样一个房龄接近20年的商品房小区来说，其首期维修资金为727万元，日常房屋维修及公共设施设备维护都需要使用维修资金，但因为有着“源源活水”，小区维修资金账户逐年持续稳定增长，迄今为止实现净增长800余万元，总余额已经突破1500万元。除了沉淀资金增值外，最大的秘诀就是公共收益发挥了长期“蓄水”功能。
恒联新天地花园小区的物业服务模式为年度定额酬金制，小区公共收益每年约为152.76万元(公共收益分配比例为业主大会70%，物业服务企业30%)。物业服务企业每年拟定年度收支测算平衡表及物业服务经营情况分析表，上报业委会后于小区公示，经业主大会征询，通过后据此执行。小区业委会也建立了公共收益内部审批制度，提倡按金额分级审批使用。公共收益资金的入账、使用全流程由业委会监督，且需经过业委会审核、业主大会决定后才能使用。
四是宣传培训强业务，资金管理“游刃有余”。
人民的事需要人民来做主，对于小区公共收益的管理，归根到底需要小区业主的共同努力。要把握好习近平总书记关于建设人民城市的重要理念，深化小区公共事务管理的全过程人民民主，坚持共建共治共享，充分调动业主的积极性，增强业主的归属感和认同感，而这就需要管理部门深入基层，一方面，加大对小区业主关于公共收益管理重要性和相关政策的宣传力度，做好政策法规释明指导;另一方面，要加强小区业委会和物业服务企业管理人员的业务培训，使其依法合规有序开展各项工作。同时，对涉及大笔收支的公共收益项目，要予以关注及监督，帮助业委会提升履职能力，帮助小区抓牢“钱袋子”。
事实证明，公共收益只有做到“账目应记尽记，资金应进尽进，依约应补尽补，使用应规尽规”，才能为小区居民解决物业管理的“烦心事”，才能为实现“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”的目标奠定资金基础。
作者何璨系全国住宅维修资金监管专家库成员，彭晖系上海市公积金中心副主任
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来源：《中国物业管理》杂志2024年第3期
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