小区物业工作人员配备方案（供参考）

物业服务人员配置参考标准

小区物业服务人员配备方案

管理服务人员

（1）主管：无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管、保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设服务中心，人员配备遵循上述标准。

（2）楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20万平方米设2人；30万平方米以上设3人。

（3）服务中心人员：5万平方米以下设管理员1人；5~10万平方米设2人；10~15万平方米设3人；每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。

秩序维护员

（1）安全护卫主管人员：30万平方米以下配置主管1人，保安班长3~4人。

（2）秩序维护员

• 全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。

• 巡逻秩序维护员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。

• 封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。

• 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。

• 安全人员综合劳动定额：

  每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。

工程维修人员

（1）工程维修主管

• 10万平方米以下配置主管1人，不设班长。

• 10~30万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。

• 30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。

（2）维修工

• 每个高压配电房值班电工3人。

• 每10万平方米配置水工1人。

• 中央空调系统每10万平方米配置1人。

• 每10部电梯配专职电梯工1人。

• 每10万平方米配置维修电工3人。

• 每10万平方米配置综合维修工2人。

• 机电维修人员综合劳动定额：

  每10万平方米配置10~12人。

清洁卫生人员

（1）保洁人员综合劳动定额：4000~6000平方米配置1人。

（2）清洁主管：10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20万平方米，配置主管1人，班长2人；20万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。

（3）保洁员

• 楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。

• 擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。

• 地面清扫：500平方米/h*人。

• 洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。

• 刮玻璃：15平方米/h*人。

• 清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min。

• 清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10层/d*人。

园林绿化人员

（1）园林绿化人员综合劳动定额

室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。

室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~4人。

（2）园林绿化主管：30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。

（3）绿化工人

绿篱及灌木修剪

a、墙状绿篱：人工20m/h；机剪50m/h。

b、丛生或块状绿篱：人工25平方米/h；机剪50平方米/h。

c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。

大树修剪

a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

b、冠径10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

c、冠径5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h*人。

剪草

a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。

b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。

c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h；割灌机剪60平方米/h。

d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。

淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。

杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等。

机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

物业管理服务人员综合劳动定额

（1）多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米；5万~10万平方米，每人监护面积3000~3500平方米；10万~30万平方米，每人监护面积3000~4000平方米。

（2）高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000~2500平方米；5万~10万平方米，每人监护面积2500~3000平方米；10万~30万平方米，每人监护面积2500~3500平方米。