出现物业服务纠纷怎么办？北京二中院发布典型案例→


“我新买的房子有质量问题，能不能等开发商把问题解决了再交物业费?”
“我们为小区提供服务了，也催过费，但个别业主就是不交，还说过了诉讼时效，我们物业公司怎么办啊?”
物业服务涉及千家万户，是关乎群众的“关键小事”，也是事关基层治理的民生大事。怎样才能让物业服务纠纷这样的事儿越来越少，业主和物业公司等利益相关方应该怎样依法维权?
11月28日，北京市第二中级人民法院、北京市住房和城乡建设委员会联合召开新闻发布会，通报近年来有关物业服务合同纠纷案件情况，并发布典型案例。
据了解，绝大多数案件是物业服务人作为原告提起诉讼，向业主追索物业费、违约金等费用，而业主多以绿化、卫生、安全等方面存在服务瑕疵作为抗辩理由。
纠纷产生的原因多样：有的开发商和前期物业服务人系“一套人马”，业主往往把配套设施、绿化面积、房屋质量等问题归责于前期物业服务人；有的业主不加区别地以不交物业费的方式维权，导致“有理变没理”；有的业主委员会履职能力不足，工作机制不规范，难以发挥沟通与化解物业纠纷的职责作用。

典型案例：
房屋质量问题不构成业主拒绝支付物业费的合法理由

基本案情：前期物业服务企业甲公司起诉业主王某，主张欠交的物业费。王某辩称其房屋窗户漏雨，物业公司一直没有进行维修，甲公司应当先解决漏雨问题，其才支付物业费。甲公司表示王某房屋窗户没有漏雨，王某没有报修过，且即便存在漏雨，窗户漏雨亦不属于公共维修范围。
裁判结果：甲公司为王某提供物业服务，王某作为业主在享受服务的同时应当向甲公司交纳物业管理费等相关费用。王某提出房屋漏雨一直没有解决，但未提交证据予以证明，且根据本案现有证据尚不足以认定甲公司在王某所述的房屋问题上存在过错，故王某的上述意见不构成其拒绝支付物业费的合法理由，法院不予采纳。
要点提示：业主对房屋质量不满意是拒绝交纳物业费的常见抗辩理由。房屋质量问题应由业主与建设单位解决，如业主无法提供充分证据证明物业服务人存在违反物业服务合同义务的情形，则不构成业主拒绝支付物业费的合法理由。

物业服务人应及时主张物业费并留存相关证据，避免超过诉讼时效期间

基本案情：2022年1月，甲物业公司起诉业主要求支付2010年1月1日至2021年12月31日的物业费。诉讼中，业主辩称物业费已过诉讼时效。甲物业公司于2020年11月10日通过邮寄律师函的方式向业主催要物业费。
裁判结果：法院生效判决认为，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。甲物业公司要求业主支付2010年1月1日至2021年12月31日期间的全部物业费，而其提交的证据不能证明其自2010年起持续向业主主张过物业费，故认定其部分物业费的主张已超过诉讼时效，对于超过部分，法院不予支持。
要点提示：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害并知道或者应当知道明确的义务人时计算。未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。物业服务人遇业主不及时交纳物业费时，应依法主张权利，规范工作流程，留存催交证据，避免催交不及时或留存证据不足以致被驳回诉讼请求。

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北京二中院建议，各相关方都应依法履约、依法维权。
开发商应严格履行房屋买卖合同，保证房屋质量，杜绝擅自改变公共区划、人为划定商品房区域和共有产权房区域等行为，规范选聘前期物业服务企业。
物业服务人应按照合同约定的服务标准，增强服务意识，提升服务质量，及时回应业主诉求，保障业主知情权，调价、公共基金启用等重大事项必须遵守法定程序。
业主应积极参与社区治理，会同物业服务人一起建设宜居家园、平安社区;属于法院受案范围的，应及时固定证据，向人民法院起诉;同时需改变观念误区，依法维权，避免陷入费用欠缴与服务降格的恶性循环。
业主委员会应当规范管理，积极履职，制定相应内部规范，对于小区内违章装修、私搭乱建等行为应当协助物业服务人进行制止，对于业主普遍反映的物业服务问题，应牵头主动与物业服务人进行协商、沟通，及时化解矛盾。


来源：北京市第二中级人民法院



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