如何高效管理维修资金？武汉模式的经验是……

文/张彪

武汉市房管部门颁布了《武汉市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)，并不断加强机构设置，优化市区分工，完善制度建设和信息化建设，规范有序开展相关管理工作完善法律法规，从“资金归集管理突出问题”“简化紧急情况下维修资金使用申请审批程序”“提高维修资金管理使用透明度”“提高维修资金管理使用透明度”“扩展资金利用渠道确保保值增值”“拓宽宣传渠道和宣传力度”六个方面推动维修资金规范高效使用。

切实解决归集管理遇到的突出问题

一是修订《办法》，加强维修资金归集。

新《办法》中有关归集管理的规定主要有四点：

首先是发挥属地管理优势，新增了各区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府在维修资金管理工作中的综合协调职责;

其次是明确开发建设单位缴存维修资金的归属。明确开发建设单位缴存的维修资金属于业主所有。同时，在不损害业主合法权益的前提下，规定开发建设单位交存的维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账;

再次是加强对专户管理银行的监督，增加了专户管理银行选择引入竞争机制的规定，明确专户管理银行的责任，规定由专户管理银行负责办理维修资金账户设立、缴存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项;

最后是加强维修资金缴存把关，维修资金缴存把关单位由房屋行政主管部门调整为不动产登记机构，开发建设单位、购房人未按照规定缴存首期维修资金的，不动产登记机构不得办理不动产登记。

二是推进老旧小区维修改造。

由于部分老旧小区尚未建立维修资金管理制度，老旧小区业主意愿难以统一，物业区域难以划分，维修资金缴交标准难以明确，维修责任难以界定等原因，均导致老旧小区维修资金补建存在障碍。针对这类情况，武汉市积极推进老旧小区维修改造，缓解部分老旧小区没有维修资金的矛盾。

从2019年开始，一年间对2307个老旧小区开展“红色物业”拓面提质工作，其中包括对老旧小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，实现道路平、地面净、草木绿、路灯亮、管道通、秩序好的基本要求。

三是加大维修资金追缴力度。

武汉市按照“尊重历史、联动协同、统筹调度、分类推进”的原则制定了工作方案，对2002年至2012年10月期间，维修资金历史项目联合数据清理工作成果中的1283个物业区域对应的2400个维修资金历史项目进行全面清查，对开发建设单位未足额交存的维修资金依法追缴，实现资金足额归集、应缴尽缴。

四是不断推进维修资金管理系统升级完善。

以《办法》修订为契机，武汉市以系统改造为支撑，以数据清理为手段，通过历史资金使用信息补录和列支分摊扣款等工作，逐步建立健全科学化、标准化、规范化的维修资金交存、使用、信息公开等信息系统，着力构建“互联网+维修资金”管理体系，不断创新管理方法，提升服务水平。

使用维修资金改造后的武汉市汉阳区桃花岛城市花园一期项目

简化紧急情况下维修资金使用申请审批程序

一是推行维修资金管理新政。

武汉市分别于2016年8月29日和9月6日先后出台了维修资金使用管理两项新政——《关于加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知》和《武汉市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》。两项新政对现行法规和制度作出了必要补充和完善，做到了常态维修“面上松绑”，界定了不同维修事项的列支范围、扩展了应急维修范围、简化了应急维修程序、创新了表决方式、引导矛盾纠纷依法解决，提高维修资金使用效率;应急维修“点上施策”，精准解决“快修”问题、精准解决“缺位”问题，为快速排除险情提供政策路径。

两项新政颁布后，武汉市基本形成了维修资金使用“日常维修有门诊、一般应急有急诊、特别紧急有急救”的“三级诊疗体系”：

首先是日常维修有门诊。针对一般维修，严格执行“制定方案并公示、组织双三分之二表决、申报预算拨款、组织施工、验收和申报结算拨款”的常态维修申请程序，同时对大额维修倡导引入第三方监管机制，有效保证了资金使用的公平。

其次是一般应急有急诊。针对情况紧急，但尚未危及人身财产安全的应急维修情形，新政主要实现了三点突破：一是根据实际情况，调整和明确了应急范围;二是对肉眼可见的紧急维修事项，引入了五方查勘程序，避免了原有的繁琐专业鉴定;三是要求在实际操作中建议业主委员会缩小申请单元，对无争议的维修部位进行先行分批维修，避免部分有争议的部位影响到整体维修。

再次是特别紧急有急救。对严重影响业主生命财产安全的紧急情况，为了快速排险，新政引入了“预审预拨”和“政府代修”机制。一是对业主委员会、社区居民委员会运转正常的，先救命，再谈钱，先粗略概算拨付，后精准核算支付，多退少补结算。二是对业主委员会不作为，且险情恶化的，由政府组织代修。

二是完善应急使用办法。

新《办法》吸纳了维修资金管理实践中好的做法，进一步固化和完善了应急使用和应急代修的范围和程序，明确发生危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的八类紧急情况可以适用应急维修程序，无须经过“双三分之二”表决。同时规定发生特别紧急情况，不及时排除险情，将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的，区房管局可以先行受理，并在当日会同业主委员会或者社区居民委员会组织相关单位进行现场勘查，情况属实的，在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款直接进行维修。

对于发生上述紧急情形，业主委员会不作为的，新《办法》明确规定了救济措施：由街道办事处、乡镇人民政府履行应急代修职责，组织专业部门对维修事项进行鉴定并出具鉴定报告，由具备相应资质的施工单位提出维修报价并经工程造价咨询机构审定后进行抢修。排除险情后会同业主委员会、受益业主、物业服务企业对维修工程进行验收，并将维修费用在列支范围内公示7日。公示期满后，由专户银行将维修费用划转至施工单位。

提高维修资金管理使用透明度

一是完善维修资金交存和查询功能。

打造“互联网+维修资金”管理体系，改造完善维修资金管理系统，建立业主自主查询平台，通过维修资金专用票据上21位分户编码登录维修资金系统查询个人账户余额。同时发挥专户银行配套服务作用，建立维修资金自缴平台，提供业主网上缴交快捷渠道，提高资金缴存及时性和安全性，逐步实现维修资金在线缴交。

二是实行维修资金使用第三方监督服务制度。

加强工程造价审核、工程监理等维修资金使用第三方监督服务制度建设，探索研究引入第三方监督服务的范围、内容、方式和程序。建立并推行以专户管理银行无偿提供第三方监督服务为主的新模式。同时，充分尊重业主的选择权，当业主委员会或者社区居委会决定自行聘请第三方监督服务机构的，明确其费用计入维修工程成本，可以从维修资金中列支，且第三方监督服务的相关事宜应当在维修资金使用方案中明确。通过上述举措，切实保障维修资金使用公开、公正、透明，维护维修资金所有者的合法权益。

三是加强维修资金财务和档案管理。

持续健全维修资金财务管理制度，规范维修资金交存、使用、增值、划拨、核算等行为。及时对维修资金档案进行整理，实现建档、归档。做到资金账目清晰和档案资料齐全，方便业主按规定查询利用。

四是优化表决方式。

为解决业主“双三分之二”表决难题，提高业主使用维修资金的决策便利度和透明度，新《办法》优化了维修资金表决规则，明确业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等四种表决方式。

五是加强维修资金公示。

新《办法》规定市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少1次向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额以及发生列支的项目、费用和分摊等情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。在每起维修资金申请使用过程中，要求业主委员会或者社区居民委员会将使用方案向列支范围内的业主公示，使用方案中包括该列支范围内的维修资金的结存、使用、分摊等基本情况。

加大维修资金使用管理业务方面的培训力度

组织业务骨干、行业专家、高校学者组成讲师团队，编写培训教材，每年对维修资金管理人员、业主委员会成员等方面开展业务培训工作，通过分区集中培训，实现维修资金管理业务培训全覆盖。同时，在市房管局官方公众号上开辟线上培训和学习功能。

扩展资金利用渠道，确保维修资金保值增值

住房和城乡建设部《住宅专项维修资金管理办法》及《办法》仅规定维修资金可以通过存款和购买国债的方式进行增值。在符合上位法规定的情况下，先后两次通过与维修资金专户管理银行进行谈判，实现了定期存款执行对公利率(低)向对私利率(高)的转变，并突破和优化了资金存期配置方案。

转变和优化后的增值管理方式为：一年期、三年期定期存款利率按照基准利率上浮30%(对私利率)。同时，在保证资金正常使用的情况下，将收入账户资金全部转存三年期定期存款，在现阶段条件下实现了收益最大化，在全国范围内也实现了收益率处于较高水平。

拓宽宣传渠道，加大宣传力度

通过各个媒体渠道对维修资金管理新政及新《办法》进行专题专版宣传。编制《住宅专项维修资金服务指南》《住宅专项维修资金使用操作手册》及《维修资金交存、使用一页通》，将复杂的申请流程以简洁、明了的形式告知广大申请主体，方便群众办事。

创作《维修资金“媛”来如此》动漫宣传短片，在网络及地铁等多平台滚动播放，将枯燥的政策法规，以碎片化的故事段落、生动活泼的通俗语言、朴实亲民的动漫形象进行解读，引导社会各界正确理解维修资金本源和归属，提升广大业主公共责任意识，实现政策宣传全覆盖。拓宽服务渠道，主动联系专户银行，在新项目交房时主动上门收缴维修资金，取得了较好的社会效益。

作者系中国物业管理协会法律政策专业委员会委员

点击阅读原文在线订阅↓↓↓