破解维修资金难题，“株洲模式”是如何做的？

       
文/ 邢民 马文新
株洲市房屋维修资金管理中心(以下简称中心)在住宅专项维修资金使用中引入电梯保险机制。截至目前，株洲市参保的电梯有3067台，初步建立了市场化的维保监管机制，故障电梯一般在24小时内完成维修，走出了住宅维修资金改革创新的“株洲模式”。

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“株洲模式”的主要思路及做法

“株洲模式”的思路主要包含两点：一是政策创新，使用增值收益建立统筹账户，采取公示无异议的方式购买电梯保险，以市场的方式引入电梯维修保险机制;二是信息化创新，为电梯加装智能物联网设备“电梯小精灵”，搭建“电梯管理监测平台”，并与维修资金管理系统进行一体化融合建设。
在政策创新方面，其具体做法包括以下四个方面：
首先是建立统筹账户，破解“钱不能用”的难题。株洲借鉴先进地区经验，创新设立了以幢为单位的维修资金增值收益统筹账户，改变了以往全部分账到户的做法，通过 3 名以上业主、业委会或社区居委会提出申请，公示无异议即可使用。
其次是优化操作流程，破解“钱不好用”的难题。为了防止“乱用钱”“随意用钱”的情况发生，发布《株洲市物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程》，尽可能地简化流程，让群众少跑腿、让数据多跑路，除必须公示的 7 天时间外，最快 7 个工作日内就可完成整个流程。
再次是提高增值收益，破解“钱从哪来”的难题。为了确保利息最大化，充分引入市场竞争，比选利率最高、服务最优的银行为维修资金专户银行，最终实现所有存款都上浮到最高利率，上浮部分产生的利息差，确定为维修资金增值收益，用以购买电梯维修保险。
最后是引入保险机制，破解“把钱用好”的难题。在维修资金使用中引入商业保险机制，改变了以往存钱修房、存钱养房的固有模式，通过市场化方式化解小区矛盾和管理风险，以保险条款及费率审批证明为主要比选条件，择优选取试点保险机构，通过招投标组建了以人保财险为首席承保人的商业共保体。
在信息化创新方面，首先是建设“电梯健康监测平台”。电梯投保成功后，人保财险公司对所有投保电梯需进行数字化管理，通过为每部电梯加装智能物联网设备“电梯小精灵”，自动采集电梯的振动、噪音、加速度等数据，通过人工智能算法处理，定期生成专属的电梯“健康报告”，并通过监测平台对电梯健康风险进行即时预警，为电梯的监管、维保工作提供准确的数据支撑。
其次是与维修资金管理系统进行一体化融合建设。维修资金主管部门需对投保电梯的日常状态、健康状况、理赔数据、维修维保等数据进行监管，并通过维修资金系统向业主进行公示，保障业主知情权，提升业主乘梯满意度。目前，株洲市正在进行“电梯健康监测平台”与“维修资金管理系统”融合建设，最终形成全市“维修资金与电梯生态监管平台”。


株洲山水文园小区物业服务企业公示购买电梯保险的相关材料

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“株洲模式”取得成功的原因分析

中心以电梯保险为切入点，探索在住宅专项维修资金使用中引入电梯保险机制，在统筹账户、应急公示、市场化引入保险机制等方面的探索，也取得了初步成效。分析来看，株洲模式之所以能取得成功，其主要原因在于以下几个方面：
一是实现了社会成本的最小化。“株洲模式”大大降低了以往使用维修资金的制度性成本，减少了老百姓的生活成本和基层服务的政务成本。特别是电梯维修的成本被大大降低，保险公司出于利益驱动，会严格把关电梯费用审核，通过专业团队对电梯配件的价格和质量进行全方位把关，挤干其中的“水分”。
二是实现了维修资金使用效能的最大化。“株洲模式”不仅使申请维修资金更便捷，而且通过专户银行的竞优机制，提高了利率水平，使得增值收益实现最大化。维修资金在总量不变的前提下发挥出更大作用，保险机制固定保额和资金可测可控，可释放多余资金用于小区其他维护。保险机构深度介入维修过程管理，也使资金使用更安全。
三是实现了住宅维修保养的长效化。为维护自身利益，保险企业强化维保监督和现场巡查，建立风险防控前置机制，全面杜绝漏保现象，电梯保养更细致，电梯安全性能更强。总之，引入商业保险后，株洲市通过市场化方式建立小区电梯正常检测、维保、预警、维修、理赔的使用机制，确保了住宅小区电梯的正常运行。全部试点电梯实现半月一次维保。在维保监督过程中，人保公司还对已发现的受损钢丝绳、抱闸等非易损件进行全面更换，有效提升电梯使用寿命。
四是实现了故障排除的即时化。试点小区所有电梯故障全部在30分钟以内响应，60%的故障在半个工作日之内恢复，平均维修时间仅1.09天，最长周期未超过4天，修复时间也大幅缩短，较传统的住宅专项维修资金最短7个工作日的申报流程，维修时效至少提升40%以上，大幅提升了居民的幸福感、安全感。
五是实现了维修资金使用的科学化。通过对电梯运行情况进行实时监测，对每一台参保电梯的维保、维修和运行实现全数字化管理，形成数字治理经验，为维修资金科学化使用提供数据支撑。
总体来看，“株洲模式”破解了住宅专项维修资金钱不能用、钱用不好、钱从哪里来，把钱用好等难题。而保险公司作为风险敏感的持久型企业，具有长周期的风险管理能力，也能够为房屋的长治久安提供保障，使物业维修资金充分发挥房屋养老金的作用。

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株洲模式对建立房屋养老金制度的启示

“株洲模式”在一定程度上开始涉及思考维修资金的使用效率、增值途径、管理方式、使用方式，对于未来建立房屋养老金制度有一定的借鉴价值，也带来了重要启示。笔者结合株洲模式，对探索建立房屋养老金制度提出以下思考。
一是要解决资金的来源问题。在传统的维修资金个人归集模式的基础上，可以考虑按照“取之于房、用之于房”的原则，从土地出让金、土地收益、房产税、公积金增值收益、维修资金增值收益中提取部分用于房屋养老金。
二是要建立符合实际的管理方式。无论是社保还是医保，既有个人账户，也有统筹账户，两个账户在不同的领域发挥各自不同的作用。房屋养老金，可以在之前维修资金个人账户的基础上，将新增的资金全部注入统筹账户。个人账户继续发挥之前维修、更新、改造的作用，统筹账户资金则用于房屋体检、购买保险、紧急情况下的托底保障。
三是要建立更为高效的使用方式。对于个人账户的维修资金，可以继续采取民法典规定的业主共同决定方式进行使用;对于统筹账户资金，对应其来源渠道和作用，相应交由政府部门或者属地集中管理，统一使用。
四是要引入市场化的商业保险机制。将房屋的安全以及房屋共有的部位和设施设备纳入保险的范畴，依靠保险机制本身具备的市场调节功能，实现对房屋的体检和日常的保养维护，建立相应的房屋安全预警机制，减少安全事故发生的概率，提升房屋的使用寿命，且一旦发生事故，可以做到快速理赔，获得快速排除风险的保障。
探索和研究建立房屋养老金制度势在必行，只有推行房屋养老金制度，才能解决老旧房屋体量大与住宅专项维修资金体量小的矛盾，才能及时满足房屋维修的需要，才能不断增强人民群众的安全感、获得感、幸福感。
作者邢民系中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会委员单位——株洲市房屋维修资金管理中心主任，作者马文新系中国物业管理协会理事单位——株洲市物业管理协会会长、党支部书记

  聚 焦｜ Sepecial  Subject   

来源：《中国物业管理》杂志2023年第6期


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