业主们一一物业管理，能不能再物业服务不到位？

风波梗概

2011年9月，乐乐公司与火火小区业主大会续签了物业服务合同，乐乐公司接受代理人后按约向业主、物业使用人可以提供了或者的物业服务。小明是火火小区某楼一至三层商业用房（以下是由“系争房屋”）的业主，并将该房屋长期性商用房给某银行不使用。依据什么物业服务合同的约定，小明每月应向原告直接支付物业费42，361.01元，但小明自2011年10月1日起就长期拖欠物业费。

小明以为，系争房屋一直租掉给某银行不使用，导致银行是特殊能量行业，系争房屋的物业管理和保安、安保、消防、绿化、保洁等均由某银行一一专门负责，乐乐公司不曾向小明能提供过物业管理服务，因为，没有必要缴纳物业费。

争议焦点

事件双方存在的是物业服务合同关系，争议的焦点本质，业主可不可以以让其进行物业管理以此为由，婉拒缴纳物业费。

讲

小明以及系争房屋的产权人，依据什么物权法的规定，当然是该物业小区业主。

依据什么《物业管理条例》第八条相关规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。

依据什么《物权法》第七十八条明文规定：业主大会也可以业主委员会的决定，对业主具高约束力。业主大会或则业主委员会不予行政处罚决定的决定严重侵害业主合不合法权益的，受侵害的业主可以只是请求人民**予以撤销。

参照《物业管理条例》第十一条规定：

下列事项由业主约定确定：

........

（四）选聘和调岗物业服务企业；

........

本案中，火火小区业主大会选聘乐乐公司作为物业服务企业，系火火小区业主大会的决定，小明才是火火小区业主，当然了受该判断约束。

据《物业管理条例》第四十二条规定：

业主应参照物业服务合同的约定缴物业服务费用。

根据《物业服务**司法解释》第六条的规定：

........物业服务企业早就明确的合同约定在内相关规定提供服务，业主仅以未享不享受或者不需得到查找物业服务为抗辩理由的，人民**未提交支持。

根据《物权法》第七十二条的规定：

业主对建筑物专用词部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；再不以彻底放弃权利不履行法定义务。

所以才，就算是小明或是其物业使用人某银行无法进行物业管理，也权利不向物业公司缴交管理费。

或许你会问，某银行已经接受了物业自我管理，就没让物业公司这一点提供给过任何服务，为什么还得让小明交纳物业费用呢，这样的法院的判决是否是违反法律强制性规定？

参照乐乐公司与火火小区业主大会签定的《物业服务合同》约定，乐乐公司提供给的物业管理服务除开：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的护理运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业建议使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主指派的其他物业管理服务事项。

也就是说，某银行只不过对系争房屋其它通过了一一物业管理，但，系争房屋作为小区的一部分，除系争房屋以外的一类小区全体业主总共的bec部分，物业公司为该部分依约提供给了物业服务，本应权利向全体业主交纳物业费。系争房屋坐落于火火小区物业规划范围内，本应分摊该部分物业费。

除此之外，如果不是小明如果说火火小区业主大会的决定被损害了其合法权益，小明可以可要求向**提**讼，请求撤消业主大会的决定。

别外，考虑到到银行这一普通行业的特殊性，其一一对物业参与管理的行为亦在情理之中，也符合实际是需要，另外其行为实际中减轻了物业公司的相关工作，对乐乐公司那些要求支付恶意拖欠的物业费根据具体情况这个可以下降。

故最终哀希腊判决，物业费情况酌情给以减少，最终驳回乐乐公司其他诉讼请求。

温智鑫律师

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