小区物业安全管理方案！

安全隐患的主要原因

社区安全风险的主要原因是社区物业缺乏责任感，业主委员会（以下简称行业委员会）的力量仍有待加强。由于业主与物业的地位不平等，部分物业设立收费项目，随意提高收费标准，物业服务质量差，安全混乱，公共安全不好，使居民抱怨。但目前，我国大多数社区的行业委员会都处于松懈状态，使业主无法限制物业行为。目前，行业委员会松懈的原因来自两个方面：一方面，根据行业委员会的成立，《物业管理条例》规定，虽然行业委员会成员是由业主会议选举产生的，但没有任何严格的程序规定。由于社区业主松散，难以独立生产行业委员会，其后果是分散的业主不能与物业充分有效地沟通，进而无法对物业实施有效的监督和限制。另一方面，从行业委员会的存在和发展来看，行业委员会的运营需要自筹资金，但由于大多数行业委员会的运营管理制度不足，难以建立和运营地点。

此外，社区住宅专项维修资金未能真正发挥应有的作用，这也是社区安全风险的原因。陈芳华认为，一些旧社区需要维修改造，根据2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），住宅专项维修资金是指住宅公共部件、公共设施设备保修期满后的专项维修、更新和改造资金。虽然本办法规定了住宅专项维修资金，但实际情况是业主几乎不能使用资金，住宅专项维修资金基本闲置。目前，专项维修资金处于存储有规定，使用无监督的状态。根据有关法律规定，业主支付费用后，只有少数情况可以使用资金。根据本办法，维修资金可以用于购买国债，但在许多城市，维修资金没有财务管理和相关法律的保障，只有按活期存款利息计算，使资金不仅可能被挪用。

此外，根据《办法》，住宅专项维修资金应遵循业主决策、政府监督的管理原则。住宅专项维修资金是社区所有者的共同财产，所有权和使用权属于所有业主，行业委员会应负责收集和管理，以保护大多数业主的权益。虽然部分地方住宅专项维修资金的使用管理措施明确规定，维修资金的使用应报行业委员会批准，但实际情况是：全国许多社区尚未成立行业委员会，因此失去了维修资金的管理权。根据《物业管理条例》的要求，社区申请住房维修资金的使用必须经业主批准，部分必须报主管部门批准，这也是目前较少使用住宅专项维修资金的重要因素。即使成立了行业委员会，在办理维修资金提取手续的过程中，由于法律法规的不完善，行业委员会委员会、物业委员会和审批人不分割，导致行业委员会或物业公司无效。

对此，信息不对称也增加了业主使用专项维护资金的难度。维修项目完成后，行业委员会应根据竣工决算具体分配维修资金，并纳入业主详细账户。住宅专项维修资金是业主的共同资金，但许多业主或行业委员会不知道该账户的管理情况。当一些物业公司进行维修时，他们很少公布维修所需的实际价格，业主也没有一个完整的渠道来了解他们使用了多少维修资金。

小区物业安全管理方案

为了彻底解决社区的安全风险，首先要提高社区物业的责任感，相关部门应组织各种学习和宣传，提高相关人员的意识形态理解。在社区管理中加强监督，经常检查是否在消防通道上设置禁止停车标志，是否配备应有的消防设施，注意消防通道是否畅通，查看消防自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统、应急广播、应急照明等安全设施是否完善。建筑高度超过100米的高层建筑，设置避难层，专门为消防安全设置人员疏散避难层，通过避难层防烟楼梯分离，同一层错位或上下层断开，但人员必须通过避难层上下，使人们在危险时安全逃生。谭庆德认为，社区的公共安全风险在很大程度上与社区的规划有关。因此，在社区规划中应及时更换更多的人员和车辆。此外，社区应及时更换健身器材，保安应及时加强巡逻管理。社区物业应加强业主安全宣传，使人们认识到安全的重要性，提高自身的培养素质，严格做消防通道不停车，车辆进出社区慢，通过社区幼儿园注意避免学生等。

目前，要加强对城市住宅小区物业企业的管理，引入市场竞争机制，培育物业管理市场的微观经济实体。缺乏竞争机制和物业管理市场体系尚未真正建立，是城市住宅小区物业管理效果差的重要原因。因此，在完善法律法规的前提下，解决物业管理领域的混乱，最根本的是改变市场竞争不足的现状，通过竞争促进物业管理服务质量的提高。可以考虑实施物业管理企业资质等级申请评价制度，提高物业管理企业的准入门槛，如物业管理企业的资质认证管理和物业管理企业的定期评价。引入市场竞争机制，明确物业管理招标的基本要求和操作程序，使参与者有章可循。

除加强管理外，有关部门还应考虑完善相应的法律法规，加强行业监督，明确规定业主、行业委员会和社区物业管理企业的权利和义务。尽快完善我国物业管理法律体系，是理顺当前物业管理领域的各种关系，处理各种 ** 的基本方法。陈芳华建议：首先，涉及物业管理的法律法规应由国家直接立法。第二，在物业管理领域的一系列法律法规中，应明确界定房地产开发商的权限、业主的权益、行业委员会的成立和经营、物业管理公司的责任和义务。第三，尊重业主和物业管理企业的自主权。在相关法律法规的调整下，业主和物业管理企业最终必须在合同法的框架下明确业主与物业管理企业之间的权利和义务。只有这样，社区物业管理才能走上健康发展的轨道。