制作招标文件既困难又简单。关键是要有参考作为编制方向，以免造成项目遗漏、项目错误、内容混乱。特别是，招标文件涉及建设项目的许多事项。一旦出现错误，就会给招标活动造成非常严重的后果。因此，招标文件的模型仍然是必要的。让我们来看看物业管理招标文件的模型！
01
目标物业规划建设基本情况
1.工程概况。
包括整体建筑面积和占地面积、功能分布、物业建筑数量和楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理房屋面积、电梯台数量和型号等。
2.介绍主要设备设施。
包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（水库、泵、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、建筑自动化系统等。
3.目标物业设计图纸及竣工图纸目录(图纸附件)。
02
物业管理内容
1. 房屋建筑本体和公共部分的维护和管理；
2. 公共配套设施、设备维护、运行管理；
3. 公共场所、道路、房屋建筑公共部分的清洁、定期消毒、装修、生活垃圾收集、运输；
4. 公共绿化、景观小品的维护管理；
5. 安全卫生和公共秩序管理；
6. 公共建设配套设施(便利服务网点、区内营业场所、文化体育活动场所)的经营管理；
7. 建筑自动化设备系统的运行、维护和维护管理；
8. 交通、车辆行驶、停泊管理；
9. 物业及物业档案资料收集、管理;
10. 社区文化发展；
11. 法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。
03
说明相关事项
1、物业管理相关事项说明。包括以下内容:
1)物业管理范围。指目标物业所在区域内的所有物业。物业社区微信：中标企业根据政府制定的地方物业管理相关法律法规、法规和物业服务合同，对上述区域和物业实行统一管理、综合服务、独立经营和自负盈亏。该地区应说明后续物业或其他特殊情况。
2)管理期限和早期干预。中标企业的管理期限（一般为三年或五年）和起止日期应明确。还应明确中标企业在确定投标后何时开始干预早期管理。项目甲方应明确相关费用，并在中标后固定时间内协商并正式签订物业服务合同。
3)物业管理用房。管理用房的面积、位置、租金应当按照当地物业管理法规的有关规定进行说明。
4)管理费标准。这是投标的关键项目。应说明管理费的一般范围或由投标人自行计算，并说明本内容的评分标准。在最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在投标文件中的报价为准。
5)公用水电费。包括公用机电设备耗电、公用电、绿化清洁用水、公用水电费是否分配或反映在物业管理费收支预算中，以及如何安排物业管理办公室的工作和生活用水用电。
6)清洁和绿化服务。应说明本服务的范围和要求，并列出特殊区域的清洁、绿化安排和费用。
7)物业管理报酬。一般按年度物业管理服务费总收入的10%计提。
8)机动车管理。说明机动车出入口、停车场安排、停车收费的基本要求。
9)维修资金。这直接关系到物业管理预算和管理公司的责任和义务，包括重大维修改造的资金安排、设备设施维修安排、维修资金收支要点、房屋设备保修期内的保修费责任单位等。
10)商品房。说明位置、面积、租金标准、产权归属、装修等级等。
11)开办费。说明物业管理前期费用和开办费用的安排。
12)员工宿舍和食堂。宿舍和食堂的安排应说明过度和正常。
13)装修管理要求。说明目标物业装修工程的基本要求，如防盗门、装修材料等。
14)管理目标和奖惩方法。招标人应明确提出管理目标的要求，如业主客户满意度和建设部几年内达到的评价标准。中标人可以要求支付风险抵押金。如果不能达到管理目标，可以少退还或不退还抵押金。如果达到目标，可以单独奖励。管理期结束时，风险抵押金应按同期银行利率返还本息。物业社区微信
15)其他事项说明。如各类标志、大门、岗亭、垃圾收集转移、大门、宣传栏等，一般由施工单位配备。中标企业承诺的其他附加设施，由投标企业投资实施。
2、投标事项的说明
1)要求信息、注册和入围。注册时间、携带材料目录、入围通知等。
2)投标文件的制作、密封和提交。说明投标文件的提交时间、份数和打印纸规格，并提供投标企业对目标物业项目的授权委托书。还应列出如何退还未中标企业的投标文件。
3)现场检查和答疑会。一般来说，目标物业的现场检查和答疑会应安排一到两次，以说明具体时间。
4)开标、评标、定标。说明开标时间、评分方法、定标时间、中标通知书送达时间、物业服务合同签订时间等。
5)其他事项。明确要求投标企业遵纪守法，公平公正地参与竞争。** 违法行为将受到处罚。接受社会各界监督的投诉电话应当公布。
04
招标文件、企业信誉、现场答辩项目
1、招标项目及要求
1)投标人情况。
2)目标物业管理服务总体规划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、 价格定位、实施措施等。
3)组织结构、职能分配、人员编制、人员培训和管理。
4)管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。
5)管理规章制度(只列目录)和物业档案。
6)承诺各项管理指标及相关措施。
◆房屋及配套设施完成率
◆房屋零修、急修及时率
◆维修工程质量合格率及回访率
◆绿化完好率
◆清洁，清洁率
◆停车场完好率
◆公共设施设备完好率
◆主机电设备完好率
◆治安案件的发生率
◆火灾发生率
◆有效的投诉率和处理率
◆管理人员专业培训合格率
◆维修服务回访率
◆业主满意率
◆其它相关指标
8)日常物业管理。应包括入住管理、装修管理、安全防范、物业维修计划、专项维修资金使用、公共设施管理等。
9)管理机电设备和设施。包括日常维护计划、应急维护计划、节能降耗措施等。
10)便利服务和社区文化活动。
以上十个项目要求逐一列举，体现了物业管理服务的全面规范水平。
2、企业信誉评价项目
主要由投标人情况和已管理的物业服务质量调查两个方面组成。投标人的情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况和抗风险能力；服务质量调查应灵活多样，掌握投标人物业管理的真实水平。
3、现场答辩评估项目
一般要求投标企业的公司代表和拟选管理办公室主任参加答辩，一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。
4、总体评分说明
最高分和最低分在投标评分时被删除，信用分和答辩分一般直接取平均分。三个内容的权重可以是8:1:1或7:001.5:1.5。最近，一些招标单位将权重调整为7:2:1或6:2:2:2，以，以调整为7:2:1或6:2:2。
05
物业管理答辩、评标会一般程序
在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和 ** ，投标人投资，社交媒体全面报道，公证处进入现场，行业代表广泛参与。辩护和评标会议是做好招标活动的中心工作，要求议程全面、仔细。一般安排如下：
(一)明确时间和地点。
(二)参与者:
目标物业招标领导小组成员；
评标委员会委员(评标委员五人以上，物业管理专家不得少于总数的三分之二)；
当地公证处人员(如需要);
招标办公室工作人员；
招标物业管理企业代表；
嘉宾参加评标会；
其他物业公司代表、记者出席会议。
(三)程序
1、通过抽签确定各投标企业和招标办公室人员的到场时间；
2、明确招标领导和评委的到场时间；
3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为
会议主持人介绍领导、评委和投标人；
4、与会有关领导致辞;
5、投标人退场；
6、安排一定时间，请评委根据投标人介绍、招标办公室工作人员现场调查、居民意见咨询表等信息，评估企业信用评分，现场统计分数；
7、安排时间，请评委对招标文件进行评估，并进行现场统计。一般来说，评委应在辩护和评标会议前一天集中审查招标文件，掌握各投标企业的情况；
8、在预定的时间内，各投标企业的代表按顺序进入答辩。首先，在接受评委提问之前，做一个简要的介绍和投标声明（通常是15-25分钟）。应安排部分问题由参与答辩的候选主任独立回答。评委可以在答辩结束后立即得分或统一得分。中场可以安排休息和餐饮；
9、安排一定时间，请评委对招标文件进行评分。现场工作人员和公证人员统一计算各投标企业总分，并报招标领导小组组长、副组长；
10、各投标人代表在预定时间内入场，主持人介绍公证人或其他领导小组人员，公布评标结果和中标人；
11、领导致辞;
12、答辩和评标会结束
各级资质能承接多少面积的物业？
一级合格的物业公司可以承担各种物业管理项目。二级合格物业公司可承担30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级合格物业公司可承担20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
物业管理招标前期模式
××社区由房地产开发有限公司开发建设。为促进物业服务的市场化运作，现决定根据建设部《初步物业管理招标管理暂行办法》选择本项目的物业服务企业。
一、××小区物业基本情况概述
本项目建设的物业类型为：
地块四到范围：东、西、南、北。
项目总用地面积 平方米，总建筑面积平方米。其中，地下总建筑面积 平方米；地上总建筑面积 住宅建筑面积 平方米，商业建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米
本项目共建 楼，其中 由 开发，地下负层为停车场，建筑结构为框剪。
项目综合容积率 绿化率 % 绿化面积平方米。
本项目规划建设机动车停车位 个，非机动车停车位 个按规划设计建设。
项目已于 年 月开工建设，整个建设项目计划于年 月全部建成交付。
二、主要设施设备配置明细 :
三、物业管理用房配置:
建筑面积为 平方米。
四、物业服务的内容和要求
一、物业服务内容
1、物业服务区内物业公用部位、公用设施设备及场所的使用管理及维护；
2、物业服务区内物业共用部位、设施设备及相关场所的清洁服务；
3、维护物业服务区内的公共秩序和环境卫生；
4、物业服务区绿化养护管理；
5、物业服务区车辆(机动车和非机动车)的行驶、停车和经营管理；
6、物业服务区域内供水 供电、供气、电信等专业单位对相关管道设施进行必要的协调管理；
7、物业服务区的日常安全检查服务；
8、物业服务区域内的检查、检查、物业维修、更新费用的会计管理、物业档案的保管；
9、物业服务区业主、用户装修、装修物业的行为管理；
10、销售部门的清洁、安全、绿化维护和管理以及设备维护
二、物业服务要求
1、管理和服务人员按专业要求配置，
2、物业服务与收费质量一致；
五、投标人的条件
1、物业管理企业依法登记，具有独立法人资格，具有二级以上物业管理资格；物业社区微信
2、经营管理相似的物业绩
六、投标文件编制要求
1、管理服务的理念和目标
要求提出物业管理服务的定位、目标和具体实施措施，结合项目规划布局、建筑风格、智能硬件设施配置和物业使用性质特点。
2、项目管理机构的运行方法和管理制度
编制项目管理机构和工作职能组织运行图，阐述项目经理（社区经理）的管理职责、内部管理职责分工、日常管理制度和考核方法目录。
3、配置管理服务人员
社区（项目）经理和主要工程技术经理的姓名、年龄、教育背景、职称、类似工作年限和经验；其他岗位候选人、数量和职称。
4、物业用房及相应管理设施的配置
提供物业用房使用计划、办公资金投入预算、开办费筹集和处理意向。
5、物业服务费收支预案
根据物业的使用性质，计算项目范围内住宅和非住宅的物业费（每平方米建筑面积）和管理费用的计划和金额。
6、物业服务分项标准和承诺
1)承诺房屋及配套设施设备 及相关场地的管理标准和完整性；
2)零星小修、急修 质量标准和保质期承诺；
3)维修工程质量合格率 及回访验收率承诺；
4)电梯、水泵等大型机 电 电气设备的维护标准和完整性；
5)承诺街区道路、社区绿化、住宅走廊、楼梯、大厅、非住宅物业场所等公共部位在24小时内清洁次数和清洁度；
6)承诺设备完好率和照明率；
7)住宅和非住宅物业建筑，地下停止 ** 内部消防设施的管理和保护措施和承诺；
8)社区道路管理措施 和完整率承诺；
9)社区绿化乔灌木、草 坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;
10)管理服务质量投诉 处理及时率承诺;
11)业主及使用人对管 理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;
7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案
1)对业主、使用人自用 部位提供维修服务的措施;
2)物业管理区域内共用 设施设备的维修措施;
3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;
4)住宅外墙或建筑物发 生危险，影响他人安全时的工作预案;
5)保障物业管理区域内 环境清洁度的措施;
6)物业管理区域内保安 24 小时值勤，巡视重点部位 24 小时监控的岗位责任描 述;
7)小区绿化(乔灌木草 坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;
8、物业维修和管理的应急措施
1)业主、使用人自用部 位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
2)小区物业管理范围突 然断水、断电、无煤气的应急措施;
3)业主与使用人自用部 位排水设施阻塞的应急措施;
4)雨、污水管及排水管 网、净化池阻塞的应急措施;
5)电梯突然停运或机电 故障的应急措施;
6)发生火警时的应急 措施。
9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时公约》建议稿。
13、售楼部的相关保安、保洁等物业管理措施及办法。
七、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积 元 / 每平方米 / 月。
2、说明物业服务费的结算形式(包干制 / 酬金制 /)
八、投标书送达的要求
1、投标人应于 201 年 月日 时 分前至招标人处购买标书，每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证 金 元整 未中标者在招标人确定中标人后的 5 日内退还保证金，利息不计。
2、招标人定于 201 年 月日 时 分约请投标人在施工现场 集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。
3、投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于 201 年 月 日 时 分截标前，送达招标人指定的投标地 点，招标人将出具收件证明。逾期送达的视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的投标文件无效：
1)未密封的
2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的
3)未能按照招标文件要求编制的
4)逾期送达的
九、开标的时间，地点，方法与程序
1、开标的时间 地址
2、开标的方法与程序。
十、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设人。
2、招标人、开标、评标会议定于 201 年月 日 时 分，召开。由评审委员会分别对投 标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的 % 投标人陈述与答辩占总分的 % 评审委员实地考察正在管理的物业占总分的 %
十一、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的日 内(最长不超过 30 日)确定中标人，并向中标人发出中标通知书;
2、中标人在收到中标通知书后的 3 日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
3、 投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并概要介绍本公司的经营情况，以往管理业绩等情况。
4、签订合同后三日内，中标人应派出标书中配置的售楼部物业管理工作人员进驻售楼部，售楼部正常运行期间无偿提供服务。
5、中标单位负责通过市房管局办理正式前期物业管理招投标手续，并由中标单位承担一切费用。
十二、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。
2、 投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》投标过程中投标人如有违法、 ** 、违规行为的一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。物业社区微信
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的本次招投标全部费用由中标人承担。
4、 投标人应表明对招标人在招标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期。
综上所述，一份招标文件的范本里无外乎目标规划建设基本情况、物业管理内容、有关事项的说明、标书、企业信誉、现场答辩项目等内容，但是这些内容也是必须存在且编制完善的，我们可以参照范本作为指导自己编制招标文件的介质，同时对于自身招标的具体要求自行添加。
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