一、项目概述
(一) 项目背景
目前，虽然中国经济的发展趋势是新兴经济体无法避免的，但各行各业都受到了不同程度的影响。为了规避风险，大多数国内企业采取保守战略，放缓扩张，有一定的机会市场空间；为了减轻业务压力，企业实施裁员政策，导致大量人员失去就业机会，为项目发展提供相对丰富的劳动力。
中国政府一直非常重视农业、农村、农民问题，采取各种强有力的措施解决农业、农村、农民问题，促进农村土地转让、农业规模集约经营，积极推进农产品流通机制转型，促进农村经济发展，提高农民生活水平，进一步加快城乡一体化发展，为政府政策支持、金融机构信贷支持和上游城乡资源整合创造了良好的条件。
食物对人们来说是最重要的。新鲜食品是每个家庭日常生活中不可或缺和不可替代的必需品。一系列食品安全事件引起了公众前所未有的关注食品安全和质量。大多数城市居民越来越关注买菜和卖菜。新鲜、安全、卫生、清洁、方便、价格合理的新鲜食品越来越成为人们的日常愿望。它为我们进入市场，打造品牌带来了宝贵的机遇和准确的切入点。
(二)项目简介
1、项目名称：生鲜直营超市项目
2、项目投资者：XX商业发展有限公司。
XX商业发展有限公司成立于2010年，总部位于XX省XX县家北路57号。是由XX市资产管理有限公司控股的国有中型股份制企业，主要经营连锁超市。是供销合作社从传统商业模式向现代商业模式转变的产物。
公司在某县开设了六家分公司，公司是第一家新鲜超市和迷你百货公司，采用直接与基地对接的销售方式，为农村农民、农民提供直接、方便的销售渠道，为城市居民提供新鲜、优质、优质的新鲜食品。
3、项目模式：建立新的公司 基地 连锁配送 直销店生鲜社区直销模式。将新鲜食品从社区直销送到消费者手中，减少传统新鲜食品销售的许多中间环节。基地实施大规模、密集、标准化的绿色生产，物流系统确保新鲜食品的日常更新。社区直销店以其辐射范围选择消费者购买最方便的地点。
4、经营范围：为居民提供厨房一站式服务：主要经营蔬菜、肉类、水果、其他农副产品、粮油、调味品、厨房用品。
5、经营理念:鼓起农民的钱袋，丰富市民的菜篮子。
6、目标客户群：基本客户类型包括城市家庭消费者，包括繁忙的高级白领、工人阶级家庭和老年人，逐步到每个家庭；大客户主要包括酒店、餐厅、企业和学校食堂。
(三)项目建设规划1、经营模式
建立新的公司 基地 连锁配送 直销店生鲜社区直销连锁模式，形成自建基地 组织散户大规模种植 与其他大型种植基地的上游生鲜生产链；部分外国蔬菜水果采购原产地，肉类与大型龙头企业合作；同时统一使用XX品牌。以社区连锁直销为主，以大客户营销为主要营销手段，打造城市绿色新鲜销售第一品牌。
2、直营店建设
优先选择人口密度大、交通便利、相邻生鲜配送中心、新建中高端社区的区域。旗舰店、普通店、迷你店按社区规模建设。旗舰店约100平方米，品种丰富；普通店约30-40平方米；迷你店约18平方米。
3、建设进度
项目分为三期，具体如下
第一期为期半年，2018年底左右完成，主要开展标准店建设和首批20家店试运营，开始建设蔬菜基地和物流配送体系；
二期为期两年，计划2019年新建180家门店，2020年新建300家门店，逐步在某市及周边城镇大规模 ** ，达到500家规模；
第三阶段规划2021年新建500家门店，共达1000家门店，基本覆盖XX，开始向全国 ** 。
4、规划蔬菜基地
到2015年，蔬菜基地面积达到2.5万亩，部分地区建设蔬菜钢架温室和塑料薄膜，约占蔬菜基地面积的20%。公司投资100元/亩，为所有蔬菜基地农民提供种子，控制蔬菜品种和质量。
蔬菜基地实行六统一管理，统一发布种植育种计划、苗木供应、药肥采购、病虫害防治、检测监测、采购加工。基地技术人员驻扎在基地，专职负责蔬菜种植基地的技术指导。
5、直营店管理
实行六个统一:统一采购、统一检测、统一加工、统一店铺招聘、统一配送、统一标准。
实行三灵活：销售价格灵活，营业面积灵活，协议外订货渠道灵活。
实施质量控制：公司通过环环相扣的质量保证体系，确保新鲜食品的质量安全，让消费者放心购买和食用
（四）项目投资与经济效益分析1.项目总投资和资金来源
项目总投资约19600万元，包括6000万元；银行贷款3000万元；其他资金来自公司的滚动发展，资金10500万元，预计项目每年获得400万元的政府补贴。
2、项目经济效益分析
未来十年，项目将给地方政府带来约13500万元的税收，约4万元的利润，40%的财务内部收益率，投资回收期4.5年。
二、项目背景(一)项目建设的必要性21世纪是一个信息通信的世纪，网络、移动通信和其他通信手段越来越实惠、方便和受欢迎。传统农产品流通的主要问题是小农经济和产品保存，小农经济规模小，交易范围小，产品保存时间短，导致跨区域流通困难，导致传统农产品流通范围小，效率低，严重阻碍了我国农产品市场的发展。现阶段，小农经济的转型和大型农场的形成为农产品的大规模流通提供了基础。迫切需要先进快速的物流系统和通信平台，降低销售成本、采购成本和库存周期。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们的生活节奏越来越快，人们的需求越来越丰富和多样化。大多数城市居民很难得到安全的蔬菜，他们也越来越关注自己的新鲜、安全和卫生的篮子。方便、安全、清洁、新鲜、价格合理的新鲜食品越来越成为人们的日常愿望。在现有的新鲜流通系统下，农村新鲜食品进入城市居民的餐桌，中间环节多，路线长，速度慢，成本高，可能不够新鲜，急需快速方便的渠道实现，这是我们项目的目标。
目前，农村土地大量闲置或低产、低效、低附加值的新鲜商品，农民收入低，迫切需要寻求合适的增收方式，农村经济发展任务艰巨，为我的项目提供了足够的土地、人员和实际需求。
(二)项目经济环境分析1、XX的经济概况
2011年，某地区生产总值7000.亿元，同比增长14.0%，按常住人口计算，人均GDP比去年增长了89030元10.9%105.5%，同比增长2.4个百分点；全市商品零售价格指数105.5%，增长增加2.0个百分点。
2011年某市财政总收入700亿元，较去年增长34.8其中，财政总预算收入为500亿元35.5%；新增城镇就业人员15万人，新增劳动力转移就业人数8万人，年底城镇登记失业率3%。
2、某某农业经济概况
2011年，农业实现农林牧渔业总产值500亿元，同比增长4.0%，同比增长下降0.5个百分点。粮食种植面积40万公顷，较去年增长1.1其中，稻谷播种面积%，33.7万公顷，增长0.6%优质稻种植面积占比为80.0%；蔬菜种植面积14.7万公顷，增长5.3%；油料种植面积4.9万公顷，增长2.9%；出栏肉猪804.7万头，减少2.4 %。
与生鲜密切相关的主要农产品产量稳定增长
全市农产品加工企业7220家。国家、省领先企业销售收入54家。166.86实现净利润亿元10.1一亿元，交税5.56亿元。农民专业合作组织2302个，比上年增长42.7%；29万农民参与专业合作社。
农村基础设施建设投设投入，全年开工各类水利工程3万处，水利工程投资20亿元，水利工程完成土方0.5亿立方米。
3、XX市居民收入和消费的总体趋势
2011年，城镇居民人均可支配收入为2 ** 51元，同比增长15.9%，近年来保持了12%以上的增长率，如图所示2-1所示；城市居民人均消费支出17782元，增加1686元10.5%，服务性消费支出4991元，增长5.0%35.9%18.0%19.6%，同比增长0.8其中工资收入7784元，增长个百分点26.7%；农村居民人均可支配收入为14717元，比去年增长3077元，增长3077元19.5农村居民人均生活消费支出为9575元，增长%13.8%农民人均生活消费支出全年增长9579元13.9%，。农村居民恩格尔系数为37.8%。
20192000年，某某实现社会消费品零售总额2600亿元，较去年增长18.0%；是2002年的4.5倍，年均增长18.2%105.0，增幅同比提升2.6食品价格指数为个百分点；城市商品零售价格指数为105.0，增幅提升1.6个百分点。
说明某某的消费状态可观，而生鲜企业的销售配送消费市场巨大，消费市场将继续快速增长。
(三)生鲜商品的种类和特点1、新鲜商品的种类
目前，新鲜商品主要包括水果、蔬菜、肉类、水产品、干货和日常食品、熟食和蛋糕。根据不同的加工程度和保存方法，新鲜商品包括三类：初级新鲜商品、冷冻新鲜商品和加工新鲜商品。
（1）初级新鲜商品。所有新鲜、未经烹饪等热加工的蔬菜和水果；肉类（主要是家禽、牲畜等动物肉及其可食用部分的附属品）；水产品中的鱼类、贝类等，经过简单处理后可以在冷藏、冷冻或室温下销售，无需烹饪、生产等加工工艺；。这些商品可以通过简单的分类来销售
（2）冷冻和冷藏新鲜商品。它包括冷冻食品和冷藏调理食品。其中，冷冻食品采用农、畜、水产原料加工调理，快速冷冻，包装严密－18℃以下储存和销售的食品；冷藏调理食品：加工调理农、畜、水产原料，冷却快，包装严密7℃以下储存和销售的食品。
（3）加工新鲜食品。熟食、面包、零食等加工食品经烹饪等热加工。包括熟食调理食品、面包、糕点食品，其中熟食调理食品包括农业、牲畜、水产原料用油或脂肪烹饪或烟熏或注入特殊原料配方，各种腌制食品；面包、糕点食品包括面包、蛋糕、馒头、面条等主食和糕点食品。
其他保存条件基本相同、销售方式相似的产品也可以属于新鲜商品，如散装谷物、糖果蜜饯、日用品、冷冻冷藏品等，严格来说，这些商品不属于新鲜商品的范畴，但由于其储存或销售环节具有新鲜商品的特点，往往属于新鲜商品的统一管理。
2、新鲜商品的特点
新鲜是人们日常消费的主要组成部分之一，新鲜商品具有以下特点：（1）季节性和新鲜度；
(2)贴近生活，价格敏感，购买频率高，消费量大；
(3)生鲜商品最容易达到 ** 顾客购买欲望的，形成冲动购买，特别是女士和小孩；
(4)促销题材丰富，创意多样；
(5)损失风险大，管理不善损失大；
(6)流通环节不能以计件的形式进行，不能使用相同的编码；
(7)流通过程中会出现损失和不可逆性；
(8)毛利率只能通过盘点来计算。
(四)某某在某某发展生鲜直营连锁店。SWOT分析1、优势
（1）新鲜供应的优势。依托某县、急阳市、平居县现有蔬菜基地，部分蔬菜水果原产地采购、肉类与大型龙头企业合作，有利于靠近市区保持新鲜。
（2）品牌优势。营造绿色生鲜的品牌优势，打造安全、营养、环保、便利、新鲜、绿色生鲜的品牌，与现有生鲜销售商相比较，具有明显优势，对各层次消费群目标市场均有很强的市场吸引力。
(3)精品店的优势。打造绿色生鲜旗舰店，以优质生鲜满意的服务赢得消费者。让消费者以较低的购买成本获得利益。
（4）交通优势。交通便利，减少新鲜供应时间，提高供应及时性，确保新鲜安全、营养、环保、方便、新鲜。
(5)规模优势。通过建立连锁经营，形成巨大的规模优势，提高生鲜食品的竞争力。
2、劣势
(1)企业作为新生事物，刚进入生鲜直营连锁时，整体规模相对较小，会在一定程度上降低企业的市场竞争力。
（2）企业刚刚进入生鲜直营连锁，可能面临专业资深的市场拓展和缺乏营销策划人才；内部管理需要进一步完善，迫切需要营销策划团队。
(3)在竞争压力大的情况下，为消费者提供增值服务的能力较弱。
3、 机会
(1)提升消费观念，促进生鲜产品结构升级，促进生鲜利润增长。提高收入水平奠定了基础定了消费增长的基础，也为绿色生鲜的消费增长提供了客观基础。
（2）国家三农政策支持。加大对生鲜基地的补贴，加强基础设施的建设，加大对农业的扶持力度，大力支持生鲜产品结构调整，为生鲜销售创造公平市场环境。
（3）某某是一个知名的消费城市，人民购买欲望强，对于生鲜需求大。快餐的发展不如沿海的充分，为生鲜行业发展提供机会。
4、 威胁
（1）目前生鲜行业仍处在整合竞争的第二阶段，这种竞争不仅表现在生鲜经销商的入侵上，而且还表现在生鲜竞争者之间的“大鱼吃小鱼”的并购。
（2）不断的生鲜品牌竞争者进入，所运用的促销策略，会带动某某生鲜市场整体利润下滑。
（3）面对消费者的讨价还价，企业刚进入生鲜市场时没有自己的生鲜基地，以及生鲜供应商提价等问题，会在一定程度上加大成本减少利润。
纵上所述，对于生鲜市场做到三个转化
1)从做业务到做市场：企业不仅要把生鲜转移到直营店的仓库，还要加强生鲜的促销能力，强化生鲜与生鲜消费者的关系，决胜与市场终端。
2)从粗放式的传统市场扩张运作转变到精品式的品牌销售策略目标：加强对消费者的增值服务，减少消费成本，进行市场精耕细作，从粗放到精细、精益化。
3)从单枪匹马的生鲜小贩转化为生鲜行家销售模式：原来是单个人单兵作战，现在变成职业化的旗舰 ** 的团队，不是一个人在运作市场，而是整个生鲜的市场营销团队在运作市场、运作客户，这是深度直营生鲜的三个转化。
三、项目市场分析与定位（一）某某生鲜产量分析根据某某市国民经济和社会发展统计公报，最近10年，与生鲜密切相关的主要农产品产量较快增长。至2018年，粮食总产量达244.51万吨，连续8年增产；油料产量达7.93万吨，是2002年的2.7倍；肉类总产量达67.06万吨，是2002年的1.4倍。
（二）某某生鲜消费分析1、生鲜商品的消费特点
（1）交易持续性
生鲜商品是人们每天生活的必需品的，其交易重复性高，总体供求的价格弹性小。多数生鲜商品的交易的数量和次数都比较大，不像大型机器设备，购买一次要许多年来折旧，而主要农产品每天或几天都必须交易。同时某某是个经济发达的城市，人们的消费水平比较高，人们不会过度地去预知某种生鲜商品价格而进行大量购买，从而用上几周甚至几个月。相反，某某人人喜欢新鲜的生鲜商品，基本山会每天购买。
（2）复杂性
由于传统的农产品市场交易链及其渠道环节多，复杂且透明度不高。生鲜商品交易信息的对称性较差，受自然条件的影响，生鲜商品的生产和生鲜商品的需求具有较大的不可预知性，直营连锁能整体上降低成本、减少风险。
（3）较高的程序费用
传统的农产品市场交易成本占总成本比重大，价值重量比低，运费成本高。在整个生鲜商品成本中，生产成本是低的，所能获得的附加值有也低，但交易成本（如运输、营销等）都是比较大的。直营连锁可以减少生产成本，缩短交易时间，交易成本越大，节省成本空间越大。
（4）市场特征
生鲜商品的市场变化非常快，需要不断搜索寻找新的更加适合的交易对象。某某是个商业信息城市，这方面给生鲜直营连锁的发展提供了很好的机会。
（5）竞争激烈
大部分生鲜商品处于供大于求的状态，局部市场竞争非常激烈，比如农贸市场之间的竞争，超市之间的竞争，价格波动幅度大；同时由于固定农贸市场的环境差，大型超市生鲜商品品种少。借助直营连锁可以创造一个城市化市场，甚至是全国性市场，也可以通过特色的配送服务，更能打入市场。
（6）对保质期有要求
农产品有时效性高、季节性强、不耐保存、易腐烂等特点，要求快速交易及完备的运输储存手段。电子商务正是能在应对这些问题方面显示其长处，生产者可以利用商务网站从更广阔的领域和更多的渠道来寻求需要的信息，快速地完成信息搜索、网上交易和配送安排，这将对移动菜场的电子商务起推动作用。
总而言之，在某某建立实体与电子商务相结合的 “某某生鲜直营连锁店”，是绝对可行的，我们有信心将我们的产品与服务品牌打出来，在市场上独占鳌头。
2、消费者总量
2011年末，某某常住总人口800.00万人，比上年增长0.71%。其中城区人口485. ** 万人，城市化率为69.50%，比上年提高0.8个百分点。2011年实现社会消费品零售总额2600亿元，比上年增长18.0%。其中城镇消费品零售额2400亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额200亿元，增长16.8%。按消费形态统计，商品零售额2100亿元，增长18.1%；限额以上批发零售单位零售额比上年增长27.0%，分类别看，粮油、食品、饮料、烟酒类增长28.3%。
某某城区人口总量在不断增加、城市化率在不断提升，2003年至2011年，某某城区面积由550平方公里扩展到2200平方公里；建成区面积由130平方公里扩展到350平方公里；城市化率由48.00%提高到70.00%；城市常住人口由605万人提高到720万人。
这表明某某城市居民生鲜消费群体持续扩大，生鲜市场广阔。
3、某某生鲜平均消费量分析
考虑在外饮食消费，将人均消费量乘以人数得出总消费量，某某的生鲜消费量大于产量，特别是瓜果蔬菜等。从本地平衡的角度看，某某生鲜供给还存在很大缺口。
从以上可以看出，在过去一个时期，除粮食和鲜菜外，全国人均生鲜消费量在不断增加，某某市的趋势也是如此：市场销售额会随着农产品的增加以及企业的发展和成熟不断的提高。随着人口的稳定增长，消费者总量将虽较稳定，但依然有上升的趋势；而平均购买量一般性的变化趋于稳定。
（三）市场竞争者分析根据有关市场调查数据显示，城市生鲜市场份额的63%被农贸市场占领，29%被超市生鲜专柜占领，4%被现有直营店占领，4%被流动菜贩占领。某某市的情况也跟这个数据差不多。
1、农贸市场
某某有马岭、红阳等大型生鲜批发市场及其它遍布各区域分布的政府规划的以零售为主的农贸市场。
农贸市场优势在于：农贸市场是最传统的生鲜购买场所，人们的情感份额最重。农贸市场规模一般比较大，商家菜贩众多，税收和经营成本很低。种类丰富，各种品种、各种价位、各种档次、各种新鲜程度的生鲜都有，人们的选择范围很广。人流量最大、销量大、货品更新速度很快，每天都有大量的新鲜绿色生鲜供应。农贸市场是最大的市场份额拥有者和最强有力的竞争者。
农贸市场劣势在于：农贸市场分布由市政统一规划，对绝大多数市民来说不很近便。各种生鲜品质不能保证，绿色无公害食品由于成本高，在这里很难生存。这里管理混乱，卫生条件差，治安环境不好，生鲜价格偏高。人们对农贸菜市的心理定位很低，据调查：90%的人认为在这里很难买到无公害食品；95%的人认为农贸菜市场存在缺斤少两，认为这里是个诚信度很低的地方；66%的人认为在农贸市场买菜由于卫生条件差、环境嘈杂而有种厌恶感。
马岭、红阳等作为大型生鲜批发市场是传统生鲜流通中最关键一环,是各农贸市场生鲜尤其是蔬菜水果的主要来源，具有成交量大、知名度高、社会影响大、流通体系健全、配套完整等优势，也存在传统生鲜流通方式的不足。
2、大型超市生鲜专柜
某某知名的沃尔玛、家乐福、新一佳、华银万家等连锁超市均设有生鲜专柜，它们是有力的竞争者。
大型超市生鲜专柜优势在于：大型超市规模很大，各种各类商品琳琅满目，精心打造的集购物和休闲为一体的良好环境及氛围，很好地迎合了目标客户以逛商场为时尚的心理需求。由于这些卖场商品种类丰富，是目标客户购买百货的最佳选择，人们在购买百货的同时，会经常顺便购买一些生鲜。由于商场影响力大，美誉度高，再加上大型超市生鲜货源安全固定方面的有力促销和工商部门的严格监管，目标客户中76%的人认为大型超市买的菜品质最高，最具有无公害和安全保证。
大型超市生鲜专柜劣势在于：相对农贸市场其价格高、便利性差、品种少。据调查，89%城市居民认为商场买菜价格很高；当目标客户只有买菜需求时，83%的人表示不会特意跑去商场买菜；当遇上高峰期时，排队等候收银现象严重。
3、小区生鲜店
某某市各个较大的社区均零散分布着生鲜店或以生鲜为主打的小区超市，它们具有便利性好、顾客熟悉等优势，能解决顾客的燃眉之急或者适合工作忙碌人群的需求；但这些店普遍存在品种不全、价格偏高，卫生安全没有保障、新鲜度较差等问题。
4、流动摊贩
流动摊贩主要存在城市郊区或者临近城郊区域，主要集中农贸市场边沿或者小区门口、交通主要通道，具有便利性好、自产生鲜新鲜度好的优势，同时存在品质难以保证、诚信度差、价格高等问题。
总之，以上四种传统的生鲜销售普遍存在以下问题：第一，价格高且乱。生鲜从生产基地到达消费者手中经过太多的倒转环节，层层的利润使生鲜的价格不断提升，并且各个环节的价格不一致，导致各种销售渠道的生鲜价格高且乱；第二，并非完全新鲜。因为没有形成适应现代化、市场化的规范管理体制，很多新鲜都是“水货”假象，菜贩将水撒到不再新鲜的生鲜上，达到表面的“保鲜”；而且由于生鲜销售经过很多中间环节的流转，新鲜度更是无从谈起；第三，无法保证无农药残留。没有良好的食品安全监控体制，所以不能完全保证为绿色生鲜，而越来越多的新闻报道，将日益严重的生鲜催熟问题推向消费者，市场急需一种能保证安全的绿色生鲜品牌；第四，仍不够便利。其方便性只能相对于更早以前的原始型社区菜市场而言，但对于居民生活水平不断提高，需求越来越多的现代社会而言，则仍存在便利性问题，仍没有达到更方便、更快捷的销售程序，比如在每个社区门口或者辐射几个相临社区的附近都有专卖店；第五，没有形成适应现代市场发展的品牌效应。仍是一种简单的、随意的粗放式销售与管理，而欧美国家已经形成了很强的生鲜销售品牌效应；第六，没有稳定的消费者忠诚度。没有品牌效应，自然不能形成忠诚消费群，仍只停留在一种原始的消费者个人主观购买形态中，此现象对于快速发展的中国市场而言，仍是一种落后的标志。
5、生鲜直营连锁店
生鲜直营连锁店是一种全新的商业运营模式，它立足于“产”“销”的直接见面，实现了“农超对接”、“农企对接”、“农校对接”，采用实体店与网络店相结合。它把新鲜的生鲜商品直接推向消费者，适应了随着人民生活水平的日益提高和生活节奏的加快，消费者对生鲜购买的质量、便捷、价格、服务等各方面要求不断提高的形势。
在某某市区，比较上规模且经营现状比较好的生鲜直营连锁店有买菜网、一骡网、等，正在筹划的“某某生鲜直营连锁店”。它们领先一步进入市场，掌握着市场的最真实信息，获得了一些重要的经验。它们是我们的主要品牌竞争者，需引起足够关注。
生鲜直营连锁经营对传统的生鲜销售模式形成了巨大的冲击，为生鲜和其他农副产品销售行业带来了一场革命，已经被越来越来多的社会群体所接受。直营连锁是生鲜直销的一种有效模式，它通过建立直营连锁和加盟店，对城市住宅集中区进行有效覆盖和波及，缩短城市居民的直线购买距离，节约购买成本，较一般生鲜直销模式更容易形成规模效应。同时，“产”“销”的直接见面，省去了传统生鲜销售过程中繁杂的中间环节，使其更具成本优势；供应地与消费终端的直线式连接，还有利于产品质量安全保证和过程追踪，深受广大消费者的青睐。上海市“都市菜园”和成都“广德源”直营连锁模式的成功运营，进一步证明了生鲜直销行业的广阔前景和生鲜直营连锁模式的巨大商机、潜力，并为本项目的建设提供了重要的参考依据和宝贵经验。
某某商贸发展有限公司在业内首创生鲜超市加迷你百货的业态组合，秉承新鲜生活的经营策略采用直接与基地对接的销售方式延长产业链，减少中间环节为广大农村种植户、养殖户的提供了一条直接、快捷、便利的销售渠道，为城市居民提供新鲜、优质、优价的生鲜食品。
某某商贸发展有限公司的生鲜特别是蔬菜价格比其它销售渠道平均低15%，为平抑物价、保证供应方面作出了我们的努力。。
经过三年的发展和沉淀某某商贸发展有限公司的战略更加聚焦，根据某某市人民政府十二五规划九大重点项目建设之一和发展农村日用消费用品现代经营服务网络的重点企业，为公司下一步发展指明了方向。某某商贸发展有限公司通过详细调研，准备在农村重点集镇建设约8500平米的大型综合商业服务中心，开设和引进生活超市、专卖店、家电、家俱、农副产品、餐饮、银行、娱乐、住宿、休闲等其它商业业态以满足不同层次的需求。尽最大可能的利用国家新农村建设方面的有利政策和农村城镇化过程中的资源和机会，整合生产资源、供应资源、商品资源、配送资源、网络资源、品牌资源，为广大消费者提供服务。
这些将是某某生鲜直营连锁超市发展的良好基础和支撑。
（四）项目定位1、产品
产品：为居民提供厨房一站式服务，包括生鲜商品、配料及附带服务等。
（1）生鲜商品：水果类、蔬菜类、肉禽类、蛋及豆制类、水产海鲜类、熟食类、粮食、油料、等。
（2）配料：酱油、醋、料酒、味精、鸡精、盐、火锅调料等配料和厨房用品。
（3）附带服务：空中菜篮网站公布信息（农产品的每日报价更新、各式菜样图、厨房知识、营养搭配、今日心情小菜、天气预报的及时更新、中国农业信息的变动更新）
（4）其他
2、服务
公司结合质量管理认证体系的建立，设立了一套以顾客为中心的售前、售中、售后服务体系。
（1）售前服务。首先，通过广告等宣传手段让广大消费者了解熟悉网上移动菜市场，并为公司打开市场。
其次，设立网上在线以及电话、QQ在线咨询服务，热情接待一切来电来函，来访顾客，悉心介绍菜品的特点，性能，为广大消费者对于他们的提问能给予及时的回答进而让他们了解网上移动菜市场，并设立留言区，了解顾客需求，并尽一切可能给予满足。最后，将公司网站上的信息每日更新齐全，让消费者及时在网上看到各种农产品的信息。
（2）售中服务。即时回答顾客在网上购买生鲜时的在线提问，并给予一定的折扣优惠；顾客下定单后选择一个在家的时间段来送货。
（3）售后服务。
①产品服务：对于订购的农产品及时到蔬菜水果批发市场或经过产品安全认定的农园购买并清洗，由本公司称重以及用环保材料进行包装冷藏，对于熟食进行真空包装，确保所有产品都新鲜安全。
②送货服务：将在固定送货段准时到达各个小区，所配送的农产品放在专门的公司运输车上送到小区门口等待顾客按订单号来取货。工作人员将提醒顾客哪些产品需要立即冷藏或进行处理，同时会提醒顾客当场检验产品是否有质量问题，若有，立即退货。
③投诉服务：对于当场发现质量问题的产品可以当场与工作人员进行验证，然后立即退货；对于回去以后在半小时内没有人工破坏的前提下发现产品质量不合格的可以在线网上和电话投诉，公司将派出专门验货人员进行证实，若情况属实，将予以退货。对于工作人员的服务态度进行投诉，公司将向顾客进行道歉并对工作人员的服务态度进行指导培训。
④建议服务：对于市场上出现的新产品，而公司网站未及时更新或漏掉的，欢迎顾客提出宝贵建议，后台人员将及时更新。对于其他的建议，经讨论，将采取一些措施，力求作到“顾客是上帝，满足顾客需求”。
3、目标顾客群
公司的典型客户是为了购买每日所需生鲜商品正使用农贸市场、生鲜超市的人。我们可以激发他们购买我们产品和享受我们送货上门的服务的 ** ，原因是：第一，我们的产品价格低于菜市场和超市，价廉物美；第二，我们的产品经过食品安全卫生检测，绝对新鲜和安全；第三，我们提供将生鲜商品进行洗切包装服务；第四，我们提供送货到家的服务，速度快，方便了消费者，节约了他们的时间。
基本可以接近的客户类型：某某市的家庭消费者,包括工作繁忙的高级白领、工薪阶层家庭以及年老体迈的老人公寓的老人,逐渐到每个家庭；大型客户，主要包括某某市的酒店、餐馆、企业和学校的食堂等。
四：项目建设规划（一）经营模式建立新型的“公司+基地+连锁配送+直营店”的生鲜小区直营连锁经营模式，立足于做生鲜直营连锁商以建立终端直营连锁店为基础，向上下游延伸，通过资源整合、渠道掌控、直营连锁实现规模化经营。
着眼于上游生鲜生产，注册项目品牌“某某”，通过组织某某周围县区农户进行土地流转、规模化种植，按市场价格收购实行贴牌包销，也有部分外地蔬菜采用原产地采购、水果原产地采购、肉类与大型龙头企业合作；同时自建蔬菜种植基地，形成“自建基地+组织散户农民规模化种植+联合其他大型种植基地”为基础的上游蔬菜生产链，统一使用“某某”品牌。以小区连锁直销为主，兼顾大客户营销为主要营销手段，打造某某市绿色生鲜销售第一品牌。其模式流程图如图4-1所示：
这种模式优点在：进入门槛低，便于前期进入；便于管理与 ** ；容易形成规模化经营；宜于品牌建设；模式较为成熟，参考经验多；便于融集资金和营销方案组合。
弊端在于：直营店建设固定资产投入大且风险难以预测。
（二）直营店建设1、直营店选址
在某某全域内寻找最佳店址，优先选择人口密度大、交通便利、邻近生鲜配送中心、新建中高档小区多的区域建店，优点在于：覆盖面广，有利于品牌和知名度的宣传；选址范围广，有利于最佳店址的选择；涵盖某某各方位区域，有利于前期试点和后期发展所需数据、信息对比。不足在于：前期覆盖区域过于广泛分散，不便于直营店的联系与管理；前期广域、零星、分散的蔬菜配送，加大物流成本；成熟的产业发展规划应当是先做好前期试点，成功后再迅速 ** 。而此方案前期试点的广域分散则与发展模式相背离；前期盈利偏难，易造成后期发展疲软。
2、连锁店建设方式
所有连锁店均以直营店形式，分为旗舰店、普通店和迷你店。根据小区规模确定店的类型，如果规模超大小区还可以在一个小区设多个直营店。旗舰店规划为100平方米左右，适合1000户甚至2000以上的大型居民小区，品种丰富，能保障多数家庭生鲜品种需求；普通店规划为30至40平方米左右，适合500户至1000的较大居民小区；迷你店规划为18平米左右，适合500户左右的居民小区，品种少而精，偏于日常主要生鲜。
3、建设进度
项目分三期，具体如下
第一期为期半年，在2018年末前后完成，主要进行标准店建设和第一批20家门店试营业，开始建设蔬菜基地和物流配送体系；
第二期为期两年，在2019至2020年完成，规划2019年新建180家门店，2020年新建300家门店，逐步在某某市及周边城镇大规模 ** ，达到500家门店规模；
第三期规划2021年新建500家门店，共计达到1000家门店规模，基本覆盖某某，开始向全国 ** 。
（三）生鲜基地规划以全局发展的战略眼光，以市场需求为标准，来确定基地建设的规模、品种等。以直营店销量为标准，在整合供货基地，以“公司+农户”的模式扶持农户的基地建设；同时在建设直营店时的自建基地，形成自产自销为主的产业链。这主要基于某某新长久公司资金实力较雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的实际操作经验；凭自建基地可以筹集更多更广泛的资金。
蔬菜基地建设有充分保障。公司目前在某某各区县（市）囤积了大量农业生产土地，用于基地建设，在急阳有10000余亩，看山有5400余亩， 平居4000多亩，某某县2000多亩，且流转协议基本签订。
蔬菜基地分三期建设，到2015年蔬菜基地面积达到25000亩,其中部分面积建设蔬菜钢架大棚、地膜，分别约占蔬菜基地面积的20%，具体情况如表4-1所示。
公司与蔬菜基地农户签订蔬菜包销合同，双方按市场价格或者年初约定的价格家浮动比例成交；公司向所有蔬菜基地农户提供种子，以控制蔬菜品种和质量，这项预计每亩投入100元左右。
蔬菜基地推行“统一下达种植养殖计划、统一供应种苗、统一组织药肥采购、统一组织病虫害防治、统一检测监控、统一收购加工”的“六统一”管理。基地技术人员驻基地，专职负责种植蔬菜基地的技术指导工作，保证了种植的质量安全。无论供应哪里，都是一个标准，不会因供应地不同而变换不同标准。
（四）生鲜物流体系规划生鲜物流体系需要建设蔬菜基地、配送中心和信息支持系统，其生鲜物流过程如图4-2所示。
1、信息支持系统
信息系统依托互联网平台和VPN技术，在每个收购网点设立信息终端，总部可即时掌握每个网点的采购数据、订货计划及进作出统筹安排。
2、物流配送
(1) 物流配送建设项目规划
物流配送建设仓库、加工包装车间、运输车队，建设项目内容
配送中心固定资产投资三期累计规划投资1488万元，预计使用10年无残值。建设项目包括加工车间和包装车间建设48万元、存储蔬菜和肉食品的设备600万元（其中保鲜设备、冷冻肉食品设备各约300万元。）、装修仓库及相关费用240万元、货车600万元。
(2)配送作业的具体内容
配送作业的具体内容包括：订单处理、进货、加工、储存、拣选、包装、配装、送货、送达服务等作业项目，如图4-3所示：它们之间衔接紧密，环环相扣，整个过程既包括实体物流，又包括信息流，同时还包括有资金流。
(3) 生鲜配送中心业务流程内容
①门店订单
门店按照公司规定时间向生鲜配送中心指定邮箱发送订单。
订单必须要求数量准确，且要求按照指定单位进行报货以满足各店销售需要。订单是配送的准备工作或基础工作，它是配送的基础环节，又是决定配送效益高低的关键环节。
②订单处理
订单处理是与各店直接沟通的作业阶段，对后续的进货作业、调度和配送产生直接的影响，是其他各项工作的基础。依靠信息系统将各门店的订单汇总，形成总的采购进货计划，向各相关的生产基地发送生产计划。
③进货
进货工作是对按计划生产的商品进行集中、对蔬菜品质、重量进行验收的一系列流程。如图
④检测
生鲜配送中心收货人员对集中的蔬菜各个单品取样进行农药残留检测，出具相关检测报告，对不合格的基地产品拒收。要求相关基地作出整改计划。
⑤加工
按蔬菜加工要求进行整理、捆扎、包装、装箱。
⑥分拣
⑦配送
按配送路线选用的先后次序来决定商品装车顺序，并在商品配送途中进行商品跟踪、控制。运输至各店后将货物与相关收货人员进行交接，并抽检部分商品进行二次复重，双方签定。
（五）直营店管理1、实行“六个统一”
（1）统一采购。生鲜商品由总部的商品部统一采购,采取基地或供应商送货到配送中心，再配送到各门店补货。对于生鲜商品，由于受无法精确量化和订货频繁等因素影响，订货一般取模糊订货和永续订货的方式。蔬菜全部80%由自有基地供应，20%原产地采购；水果原产地采购；肉类与大型龙头企业合作。
（2）统一检测。对每批次生鲜实行基地标牌信息跟踪，根据标牌信息能准确、及时查询到该批生鲜的各种信息。建立生鲜检验检测中心, 每批次生鲜在采收前由检测员抽样检测，不达标产品不采收；对于外购的生鲜不合格的不采购，不合格的不进店，不合格的坚决不配送、不合格的坚决不出售；对于变质或过期生鲜的坚决下柜。
（3）统一加工。生鲜商品统一送到配送中心加工整理，再配送到各直营连锁超市，在建立完整的供应冷链，可以保证商品的保鲜配送。
（4）统一店招。公司注册“某某”为企业的服务店招，公司下属的全部生鲜直营连锁店实行统一的店招、便于市民识别和认同。
（5）统一配送。公司配备生鲜配送车，请专业物流配送公司按照各个蔬菜连锁店位置制订配送路线，把生鲜配送到每个生鲜连锁店。由于生鲜商品自身的特点，生鲜商品由配送中心向门店配送时一般采用金额管理，而且不建议将生鲜商品退回配送中心，尽量采用在门店折价处理或报损。对于利润中心型的配送中心，生鲜商品的配送可以采取加价配送的方法，以弥补生鲜加工及其它流转环节造成的损失。统一配送相对来说投资节省，资源可以得到合理利用，而且可以发展对外配送业务。
（6）统一标准。公司对生鲜连锁经营店实行统一的生产、加工、配送、经营规范标准。另外，公司对每个某某生鲜连锁店实行生鲜销售款实行日清日结。
2、实行“三个灵活”
（1）销售价格灵活。由于各区域市场行情、消费水平等因素不同，公司在对各直营店销售价格制订一个浮动区间，在此价格区间内，各直营店可根据实际情况灵活定价。
（2）营业面积灵活。由于各直营店的实际经济情况不同，公司在项目发展初期可以适当灵活选择营业面积。
（3）协议外订货渠道灵活。由于生鲜的品种较多，而公司不可能提供所有的品种。各直营店在可以自己选择少量生鲜的其它货源，但协议内的主要品种必须由公司供应。
3、实行质量控制
公司严格控制配送生鲜质量，除在种植或养殖阶段派专家指导农户科学种植养殖，从生产环节严把生鲜质量安全关外，还通过可控流程严把加工、配送阶段生鲜质量安全关，生鲜经检测合格后配送到各生鲜连锁店销售，通过环环相扣的质量保障体系确保生鲜质量安全，让消费者“买得放心，吃得安心。”
五、人力资源配置 （一）组织结构总经理下设管理部、财务部、商品部、运营部、市场部，如图5-1所示。各部门直接对总经理负责，定期向总经理汇报各部门职责内情况。
1、管理部职责
（1）负责事业部人力资源管理；
（2）负责员工招聘、培训、薪酬福利、员工关系管理；
（3）对管理部的文件、档案进行管理；
（4）负责事业部各分店的设施设备的日常维护、消防安全检查以及水电维修工作；
（5）对事业部各分店对外政府职能部门关系的建立与维护工作；
（6）对事业部的耗材进行管理，耗材的申领、发放、盘点等；
（7）对各分店的固定资产进行管理，建立固定资产台账；
（8）协调处理重大投诉事件；
（9）协调与其他各部门的关系。
2、财务部职责
（1）负责组织公司日常财务核算、计算工作；
（2）负责公司财务部门的日常组织、管理工作；
（3）负责公司的财务稽核工作；
（4）负责组织公司的财务预算工作；
（5）负责组织制定公司财务管理制度；
（6）负责公司的资金管理；
3、运营部职责
（1）对生鲜物流培训部门进行管理，指导物流配送部门的日常工作；
（2）完成各生鲜门店的产品配送工作；
（3）指导各生鲜门店商品陈列，制定商品陈列标准，并指导实施；
（4）对门店的商品销售状况及顾客需求进行分析，根据实际情况引进新商品，处理滞销商品；
（5）对采购的商品品质、数量进行稽核检测，并制作商品检测报表，严格控制商品质量。
4、商品部职责
（1）制定商品采购原则，并督导实施。
（2）根据市场动向预测和公司资金运作情况，进行预先采购。
（3）控制物资批量进购，启玺餐饮商学院避开由于市场不稳定所带来的风险。
（4）进行采购单据的规范指导和审批工作，协助财会进行货款的审核及成本的控制。
（5）根据要货订单，对采购产品进行初加工或深加工；
（6）处理门店滞销商品，控制产品损耗。
5、市场部岗位职责
（1）掌握市场业态及其发展趋势，市场促销方式等变化，并深入了解、掌握消费者及竞争对手动态，为公司市场活动提供决策依据及建议；
（2）遵循公司的战略规划与业务战略，制定公司年度市场拓展计划及零售网点布点计划；
（3）维护与监管公司门店的店容店貌，维护公司对外的各种品牌形象设施；
（4）制定并实施公司市场拓展等活动；
（5）进行新店的前期调研、中期策划与招商，后期维护工作；
（6）对现有门店进行市拓展，提升门店的业绩与形象；
（7）根据具体市场及公司的招商政策、经营资源，寻找最合适的租赁客户；
（8）开发加盟资源，建立良好的合作关系；
（9）建立开发团购资源，发展公司团购业务。
（二）人员配置某某生鲜直营连锁超市人员配置如图5-2所示，具体包括只能人员配备和基层员工配备。
1、职能人员配备
职能人员配备：
部门职位配置人数（人）总经理11管理部经理1人力资源部人力资源主管1招聘培训专员1后勤部主管1水电工1助理1财务部经理1会计部主管1会计2核算部主管1核算员2出纳1运营部经理1置物流配送部主管1司机1装卸2质量控制部主管1督导2商品部经理1产品收购部 产品收购专员2产品加工部产品加工人员3市场部经理1基地发展部市场开发主管1市场开发专员1门店管理部主管1助理1合计人数 启玺餐饮商学院
六、营销策略本着“绿色、健康、便捷” 营销理念，制定以下营销组合策略。
（一）产品策略1、品种——每个直营店品种为30-70种，主营生鲜，兼营其他品种。其中旗舰店控制在50-70种，普通店控制在40-60种，迷你店控制在30-50种。
2、质量——保证货源的质量。绿色生鲜要求农药残留低、有害物质少；启玺餐饮商学院新鲜度高，各直营店生鲜尽量每日更新，隔夜生鲜应标明后作打折促销处理。
3、包装——第一，对价值含量高且应当分类包装的生鲜品种，应精心包装，如塑料膜热保鲜收缩包装等，分区分类销售；第二，可回收处理的生鲜包装袋代替传统塑料口袋。
4、产品介绍——把各种生鲜的营养价值用卡纸分类写下来，标注在各类陈列区域，供消费者了解。
5、产品组合
生鲜超市采用精品菜、大众菜、特价菜组合策略。
精品菜：外地特产、保健菜、野菜、配菜等，价格较高，占20%比重
大众菜：本地菜肉类水产类及调料，需求量大，与市场价格持平或略高，占50%比重
特价菜：每天推出一两种，数量有限，价格明显低于市价，制造价格新闻，占30%比重
组合——保健菜品搭配，气候变化增强免疫力搭配，快乐减肥营养搭配，美容功效菜肴组合，糖尿病人食谱推荐区，自助电子系统建议配菜，并提供这道菜的配料单及制作方法。
（二）价格策略采用以下定价策略组合
1、折扣定价策略：在绿色生鲜的数量，现金，价格作出折扣定价。让消费者得到实惠，增加对绿色生鲜的实惠感和忠诚度。
2、盈亏平衡定价法：考虑绿色生鲜店面的成本和每月的目标销售量，目标销售额，在月中生鲜销售过了盈亏平衡点，在生鲜的实际价格作出适当的调整。薄利多销（生鲜属于价格敏感型商品），多给居民实惠。
3、地区定价法：根据某某市区中高档小区的周边的生鲜价格，做细微的调整，主打绿色畅销的生鲜，每天定出特价生鲜，吸引消费者的目光，感受旗舰店的新意。增加消费者的购买量，提高本店的销售数量。
4、心理定价策略：针对中高档的目标消费者的便利、营养、安全等心理特征，通过整数价、尾数价、声望价（形象价）、习惯价给绿色生鲜定价。
5、需求导向定价：根据绿色生鲜的不同种类的需求弹性、需求交叉弹性的不同来确定生鲜价格的希望价格、提价还是降价。充分考虑生鲜的供求关系，确定生鲜的价格。
（三）销售渠道项目选择销售模式为直销。在某某一环到三环之间建立绿色生鲜旗舰店、普通店和迷你店三类直营店。具体操作时采用：
1、直接销售。店员与顾客直接接触，面对面服务
2、联合物管销售。物管收集信息，由工作人员送货
3、电话预购。每分店设一订购电话，启玺餐饮商学院一定时间送货上门，收取一定服务费
4、网上订购。由信息中心收取订单，下派附近分店送货
（四）促销手段1、网络推广
（1）链接各大网站；搜索引擎推荐；电子邮件；在线黄页；分类广告；免费软件；不仅仅让某某人了解这项便利的送菜上门服务，还能让全国各地的人逐步了解，以在公司发展到中期的时候吸引各个区域的加盟商。
（2）在各大论坛上发帖，让更多人提出意见和建议，使公司向全民需要的方向发展。
2、广告
（1）电台传播：优先考虑所在城市交通广播电台
（2）报纸杂志：本地报刊杂志
（3）站台广告：小区附近站台
（4）车身广告：生鲜专用物流车为主
（5）小区广告：小区宣传栏或部分小区大屏；在一些高档小区的信箱投送宣传海报，让一些忙碌的上班族了解到这个送菜上门的方便服务
（6） ** 海报：开业或者促销为主
（7）店面POP：特色宣传以及宣传图（如：《中国居民平衡膳食宝塔》图）
（8）京珠高速公路路段架设广告牌
（9）其他：与其他合作商联合印制小宣传册或附加广告（购物袋、员工服装）
3、新闻传播
（1）在某某人经常看的某某卫视、某某经视、某某都市等频道或公交车上的移动电视播出有关某某生鲜在某某的初步建立的新闻。
（2）在某某晚报、潇湘晨报进行大量头版新闻宣传，注重品牌形象的宣传。
4、展开各种专题促销活动
（1）活动：开幕、周年庆、例行、竞争性促销。突出与消费者建立情感关系，比如：儿童节主题“关心儿童健康成长，让孩子吃出营养、启玺餐饮商学院吃出健康”竞赛活动；妇女节主题“我们是您最天然的美容院”；母亲、父亲节主题“关心父母的血压”；中秋节主题“来自故乡的问候------野菜”。平时活动，如做菜大比拼、主妇培训班
（2）会员积分形式：每月累计消费超过X元者，将为其提供相关其他服务，如：健身俱乐部给予健身N次；保健品行业：与合作伙伴协商赠送一定代金券；美容家政若干次上门免费服务；培训中心每月提供N小时的免费培训（与培训中心合作）等等。
（3）打折促销——店内专设一个打折促销专柜，将隔夜但仍在保质期内的生鲜标明后放放于专柜打折销售
（五）形象工程策划1、绿色生鲜行为形象（BIS）策划
包括整体发展战略与形象战略、组织结构模式与形象机制、管理行为形象模式、营销行为形象模式、高层领导行为形象模式
2、形象危机公众策略
包括化险为夷、形象危机事件可转化为一种特殊发展机会、要加强处理问题的针对性，对不同的公众采取不同的策略。
七、投资估算与资金来源（一）投资估算依据本项目投资估算依据某某省有关建筑工程预算实物量定额及其单位估价表规定,结合某某现行单价进行投资估算。为了简化计算，没有特殊说明的内容，本项目假定投入、产出的时间均为年初，不可预见费按固定资产总投资的5%计取。
（二）投资估算1.建设投资
（1）工程费用
建筑工程投资包括蔬菜基地钢架大棚、生鲜配送中心的仓库与加工包装车间、生鲜连锁店店面建设，经估算，建筑工程合计为6750万元，其安装工程费为1288万元，具体估算结果见附表2-1；连锁店设备工器具、配送中心冷冻冷藏设备、启玺餐饮商学院生鲜配送货车，共8600万元，具体估算结果见附表2-2。
（2）其他费用
其他费用包括主要是开办费，包括设计费、职工培训费、项目前期工作费等费用； 按工程费用的1%估算，为166万元。
（3）预备费用
在项目建设过程中，考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需估算一定的预备费用。其中基本预备费估算按工程费用和其他费用之和的5%比例进行估算，需840万元；不计涨价预备费。
（4）建设投资总额
建设投资总额＝工程费用＋其他费用＋预备费
＝11400+166+840=17 ** 4万元
建设投资估算详见附表1。
2、建设期利息估算
2013年至2015年这三年项目建设每年贷款1000万元，贷款期限为3至5年，根据公司贷款实际，预计银行贷款利率为贷款基准利率（当前为年利率6.40%）上浮20%，实际年利率为7.68%，前三年不偿还贷款利息，第四年开始偿还本息，假定项目借款发生在年初，则前三年建设期利息分别76.8万元、159.5万元、248.55万元，合计产生建设期利息为484.85万元。
3、流动资金估算
流动资金用于生产启动时原材料和辅助材料购置、燃料动力以及人员工资和其他经营管理费用等支出。经估算，项目需要流动资金1426万元。流动资金估算详见附表2。
4、项目总投资
项目总投资包括建设投资总额和全部流动资金，即由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成，合计为19554.8万元，即：
项目总投资＝建设投资+建设期利息+流动资金
＝17 ** 4万元+484.8+1426万元
＝19554.8万元
（三）资金来源1、银行贷款
本项目申请银行贷款3000万元， 2013年至2015年每年贷款1000万元。银行借款占项目投资的15.34%，比例较低，项目有很好的发展前景；某某商贸发展有限公司，在银行系统有着良好的信誉，建立了长期稳固的银企合作关系，银行贷款有充分的保证。
2、项目资本金与其他资金及来源
项目资本金为6018.89万元，占项目投资的30.78%，企业经济实力雄厚，完全可以从企业自有资金中解决。其他资金10535.91万元，采用滚动发展方式，来源于公司2013年至2015年净利润、政府补助资金、固定资产折旧、其他资产摊销,这三年分别为1494.25万元、3146.30万元、5895.66万元，合计10535.91万元，政府补助资金每年为400万元。
八、财务评价（一）财务评价依据根据国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行的有关财税制度，计算和评价项目的财务效益。
（1）根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，农产品种植、部分生鲜流通产品免征增值税；所得税率为25%。
（2）项目基准贴现率：根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）相关规定，结合公司实际，本项目基准收益率按10%计算；启玺餐饮商学院
（3）该项目单个连锁店建设期很短，建成以后投入营运；整个项目建设期为三年，每个连锁店经营期按10年计算，项目财务测算按12年进行计算。
（4）该项目财务分析的基础数据由项目建设单位提供。
（二）营业收入、营业税金和附加估算该项目建设期很短，建设不久就可投入运营。2019、2020、2021、2022年分别可以确保20家、180家、300家、500家连锁店投入运营，该项目营业收入估算见表：
农产品在流通环节免增值税，本项目营业税金及附加均为零。
（三）总成本费用及经营成本估算1、单位产品生产成本估算
该项目的单位生产成本包括各种生鲜采购成本，连锁店、蔬菜基地、配送中心、配送货车等辅助材料和燃料动力、工人工资、制造费用、其他费用（包括管理费用、营业费用、财务费用等），单
2、项目总成本费用估算
（1）外购原料费估算
外购原材料费用包括生鲜采购费用、辅助材料等，生鲜采购费用扣除店面成本,按照毛利率20%的预估,每个连锁店生鲜采购成本为31500元/月，2019年、2020年、2021年分别开业为200家、300家、500家，使运营连锁店家数分别为200家、500家、1000家。项目辅助材料包括连锁店耗材、蔬菜基地地膜和种子，
（2）燃料动力费估算
该项目消耗的燃料动力主要有油、电等，年燃料动力费估算如表6-4所示：
（3）工资与福利估算
项目泻剂的主要员工有生鲜连锁店员工，蔬菜基地技术人员，配送中心管理人员、装卸工、车间工人，货车驾驶员其工资估算如表6-5所示。福利费按工资的14%估算。
（4）折旧费估算
项目固定资产主要有钢架蔬菜大棚、连锁店店面、冷冻冷藏设备、货车等，它们的折旧年限均为10年，且残值率取0。
采取直线法计提折旧，经估算，年折旧费估算如附表5所示。
（5）摊销费估算
该项目其他资产原值166万元，摊销年限5年。经估算，各年摊销费如表附6所示。
（6）修理费估算
该项目修理费包括大、中、小修理费及日常维护修理，年修理费按照年折旧费的20%估算，其中不含货车维护保养费，2013年、2014年、2015～2022年、2023年、2024年分别为67.51万元、168.78万元、337.56万元、270.5万元、168.78万元。
（7）其他费用估算
根据该项目的特点，其他费用包括管理费用、营业费用、财务费用、租赁费等，分别估算如下：
管理费用估算中，各生鲜连锁店按每店300元/月提取总部管理费；营业费用估算中，项目营业费用按各连锁店营业收入的1%提取；租赁费估算，租赁费用主要是蔬菜基地的土地租金、配送中心的加工包装车间和仓库租金，蔬菜基地年租金800元/亩，配送中心月租金为12元/平米。其他费用估算如表6-6所示：
（8）总成本费用估算
由于各年连锁店数量、年折旧费和摊销费的不尽相同，项目年总成本费用各年均有变化，其中2013年、2014年、2015年分别为9826.17万元、24557.5万元、49112.12万元，总成本费用详见附表4。
3、经营成本估算
2019年、2020年、2021～2022年项目年经营成本为分别为9462.29万元、23 ** 3.37万元、47282. ** 万元，经营成本详见附表4。
（四）财务效益分析项目盈利能力情况详见附表7、附表8、附表9，主要指标如下：
所得税后财务内部收益率FIRR为62.92%
所得税后财务净现值FNPV＝24405.56万元（ic=10%）
所得税后静态投资回收期Pt＝3.91年
资本金财务内部收益率44.16%
（五）财务评价结论通过财务评价计算，该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期优于基准值要求，说明该项目财务分析结果是可行的。
九、风险分析及对策 （一）政策风险政策风险主要是指由于国家或行业的宏观政策和环境的变化给项目带来不利影响的可能性。
我国是农业大国，农业是关系到我国国计民生的关键行业，国家一向重视“三农”问题，近年来一系列的利好农产品生产和流通的政策和措施持续出台，在可见的将来继续会能获得政府政策支持。同时，从中央到地方各级政府都加大了对中小企业特别是流通企业的扶持力度。因而，就本项目而言，政策风险相对较小。
（二）市场风险市场风险主要是指产品面市后由于市场环境恶化而得不到市场的认可，效益无法达到预期甚至无法产生效益的可能性。
本项目经营范围为绿色生鲜和其他农副产品，消费者购买行为变化小，只要严格控制各环节，保证“绿色、健康、便捷”的经营理念，完全可以把市场风险降到最低。
（三）经营风险经营风险主要是指项目运营过程中由于企业在内部经营管理环节上的失误而造成损失的可能性。
本项目经营环节简单，可操作性能高，且立足于打造一批具有高素质 ** 管理经营能力的人力资源队伍，紧控本项目运作的各个环节，启玺餐饮商学院因此完全具备规避经营风险的能力。
（四）资金风险资金风险包含两部分，一是由于企业的建设资金不能及时到位而导致后续运作无 ** 常实现的可能性；一是在运作过程中由于流动 ** 不畅而引发资金流转上的困难。
本项目前期启动资金投入少，能产生充足的现金流量，且周转速度快，可持续性强，能保证运作过程的通畅，保证企业生产和经营的顺利进行。因此，项目资金风险不大。
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