71月8日，在武汉重启三个月之际，武汉市江汉区人民政府与万科物业就旧社区改造和物业城市签署了战略合作协议。万科城市服务将再增加一个城市。
早在今年5月以来，龙头物业管理公司就频繁渗透到城市服务领域：万科与鼓浪屿携手合作；龙湖签约岳阳城陵集新港区；保利地产再次中标嘉善项目；佳兆业美丽与河北省邯郸市峰峰矿区共同建立了城市综合服务平台。
作为近年来新兴的产业细分轨道，所谓的城市服务是指物业企业整体管理的公共空间和公共资源，包括城市风景名胜区、城市外观卫生、政府建筑、港口、工业园区、学校、医院、高速公路等。本质上是物业公司业务边界的扩大，将社区管理转向公共管理，是竞争市场逐渐从住宅转向非住宅的具体表现。
几家龙头企业在赛道上逐步扩大规模。根据保利地产公布的财务报告，保利地产于2019年发布2.87管道面积亿，其中1.4公共服务项目亿元，占比高达48.9%，同比增长105%，甚至超过住宅物业的管理面积。万科还公开表示，上市前要等到市场充分肯定，成功转型为城市服务商。
随着龙头企业的发展，行业在城市服务、公共服务等领域的行动逐渐展开，物业管理不再是一个单一的社区管家。随着业务形式的不断扩大，社区、商业、公共空间……物业管理的触角可以涉及城市运营的每一个环节，城市管家或物业公司的最终形式。
物业公司为何进入城市服务？
从总体背景来看，城市服务是我国新型城市化建设的关键。与以往投资城市建设和投资基础设施的广泛城市化不同，新城市化更注重城市公共服务的获取和社会保障的供给。仅仅依靠地方政府进行城市治理是很难满足这种治理需求的。在这一瓶颈下，引入物业公司的精细、综合城市服务有望实现地方政府、物业公司和城市居民的双赢局面。
从物业公司的角度来看，城市服务是一条规模大、利润优的优质潜力赛道。进军的背后，我们可以结合目前的市场态势，初探其中的利益驱动和值得注意的问题。
物业公司承担城市服务项目的自然优势传统的物业管理服务与城市服务在服务内容上高度一致。清洁对应市政卫生，安全对应城市秩序，绿化对应城市园林绿化维护，设施管理对应城市公共设施管理。近年来兴起的智能物业也可以赋予智能城市建设升值的权力。因此，在基础业务方面，物业公司深入城市服务具有自然优势。与擅长单一服务的公共机构相比，物业公司的业务扩张将更加顺利。
将管理和服务提供商的经验和理念注入城市治理，房地产公司与政府共同建立新的合作模式，建设基准城市，可以产生巨大的服务需求，显著提高房地产公司的市场规模和资源整体规划能力。
城市服务具有以时间换空间的价值在拓展业务的同时，新项目的盈利能力最受关注。城市服务的市场空间有多大？
根据国家统计局的数据，工业园区、医院、学校、公共场所等非住宅领域，2000-2019年，国家文化、体育、娱乐用房、科学教育用房、医疗用房累计竣工面积分别为4.32亿、17.69亿、4. ** 工业园区已超过1亿平方米1.5一万，市场容量巨大。
就单项业务而言，以房地产公司尝试最多的市政卫生为例。根据华泰证券的数据，2019年中国市政卫生市场规模 3171 亿元，预计2024年将达到4352亿元。仅考虑市政卫生规模，就能给物业管理行业带来 10%-20营收增量%。
此外，与其他领域相比，城市服务还具有自我增长的优势，即随着甲方满意度的提高，城市服务的服务范围可能会进一步扩大。
但根据龙头企业公开的财务报告数据，城市服务的实际收入能力似乎没有达到较高的预期。
截至2019年，保利物业管理总收入38.44来自公共和其他物业的收入约为1亿元4.81亿元，仅占12.5%左右。相比之下，管道面积的比例小于2.7商业和写字楼的物业管理收入占13% 。
鉴于城市服务业务收入薄弱的表现，行业专家认为，公共建设领域的物业面积较大，不能用面积计算产出的平面效率和短期收入来衡量，主要取决于单一合同的金额。此外，在发展初期，企业的投资成本一般较大，对利润有一定的影响，但城市服务更关注未来的升值空间，其资源将扩大业务的深度和广度。
因此，城市服务更像是一只逐渐升值的潜在股票。在物业管理行业跑马圈地的现阶段，是物业公司用时间换空间的有效途径。
利益驱动产业积极向精细化、智能化管理升级城市服务市场空间大，细分领域多，需求差异大，要求城市服务提供商具备提供综合服务的能力。因此，它将测试物业公司的管理实力和整合资源的能力，这将是决定企业能够管理多少和走多远的关键。为了满足城市服务业务更复杂的需求，物业公司将积极寻求向精细化、智能化管理转型的有效手段，这无疑是整个行业创新发展的良好机遇。
智能技术的进步为行业的创新和变革提供了可能性。更重要的是，结合智能技术手段，不仅带来了精细的服务升级，而且有效地解决了城市服务的管理问题，促进了整个利益空间的加速占用。
在城市服务探索过程中，随着业务的扩大和服务范围的扩大，员工数量急剧增加，劳动力成本急剧上升，物业公司的盈利能力进一步受阻。同时，在细分领域的基础上，为了提供支持服务的解决方案，物业公司必须掌握整个服务区域的运营，以便更好地整合资源。
如果上述问题无法解决，房地产公司的自然优势将受到影响，最终阻碍规模扩张和利润收入。然而，在以数据为核心的智能技术的帮助下，房地产公司可以更快地掌握市场。以物业管理为例：
针对人员管理和人工成本，通过数据量化工作，可以产业化升级清洁卫生、设施管理、秩序维护等基础业务，优化人员结构，提高外包率，提高运营效率和服务质量。
在这种较轻的模式下，借助外包公司成熟的服务体系，物业公司可以充分发挥自然优势，提高甲方满意度，进一步扩大空间。
在资源整合方面，通过统一的中心系统、各领域、各环节的数据互联，可以满足各种运营场景的联动需求，实现整个公共区域的实时管理，更有利于物业公司的资源整合。
智能技术可以带来更多的附加值。智能管理和人性化服务将在提高城市品味和优化生活环境方面发挥越来越重要的作用。如果政府想要建立一张城市名片，它将利用房地产公司的力量。随着科技的进步和政府对城市服务的支持和鼓励，房地产公司的服务将深入城市的每个角落，成为一名智能的城市管家。
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