经过商业规划、商业定位、商业定位等前沿工作，社区商业投资是许多商业房地产开发商面临的问题之一。本文重点讨论了如何吸引社区商业的投资。重点介绍租金定位、租金收集形式、投资对象、投资对象物业条件分析、投资原则、投资策略、开业等内容。
社区商业发展现状
随着消费升级的总体趋势，中国被市场经济浪潮推动了近10年，物质数据逐渐丰富，一些富裕阶层出现，新的消费趋势开始出现，简单地说：随着潮流，尽可能让别人羡慕，像上层；现在只是为了炫耀消费趋势逐渐消失，个性化、个性化的消费理念开始盛行，健康、快乐、体验、方便、内涵成为主流。
国外知名品牌的扩张和减速，基于当地文化和消费特商业逐渐兴起。消费者个人更注重质量和成本表现，品牌不再是主要驱动力；消费者的决策也表现出高效、简单，注重商品的情感属性和个人精神的回归。大规模的商业发展导致购物中心严重同质化，缺乏相应的规划和协调。大量新区建设、商业供应大、人口入住速度不匹配、相关配套设施不完善是制约发展的绊脚石。
没有明确的发展模式和业务定位，由于发展速度快，缺乏经验，容易出现项目定位不准确，模式不明确。由于缺乏成熟的证券化渠道和退出机制，许多开发商选择分散销售商店，这也极大地影响了社区业务的良好运营。
完整的商业定位所需要的因素
同时，商业设施也逐也逐渐完成了从过去的大众品牌到个性化消费品，从功能到体验；从商业功能到社区文化功能的转变。大而完整的商业主体正面临着巨大的挑战，同样的网络名人脸远不如有趣的灵魂能让消费者渴望，所以建立一个小而美丽、完整、方便的社区购物中心已成为最受欢迎的趋势。例如，过去占地面积大的家乐福和永辉超市逐渐被新的互联网零售模式所取代，如盒马新鲜和超级物种。
社区商业特点
与大而完整的购物中心定位和区域影响力不同，社区商业一般具有较强的区域性。它是以项目周边居民为服务对象的商业形式，反映了最后一公里的服务理念，以住宅或住宅街区为载体，以方便、造福人民为宗旨，提高居民生活质量，满足居民综合消费，提供日常生活所需的商品和服务。
社区商业投资
在经历了商业规划、商业定位、商业定位等一系列前沿工作后，社区商业投资问题是许多商业地产开发商面临的问题之一。本文将重点讨论如何吸引社区商业的投资。
商业项目投资的成败在很大程度上取决于准确的商业定位、合理的租金定位、完善的投资计划、对投资品牌的充分理解、高质量商家和主要商家的有效战略以及合理和适当的谈判技巧。成功开业后，完善的运营管理和服务也是非常重要的组成部分。本文将重点介绍租金定位、租金收集形式、投资对象、投资对象、投资对象物业条件分析、投资原则、投资策略、开业等内容。
租金定位
要做好租金定位，最重要的是考虑项目所在地区和商业区的业务发展水平。首先，商业区有多少竞争对手，业务分布是否平衡。其次，商业区的租金分布是否呈现线性关系，同一街道不同形式的租金差异。最后，考虑承租人的租金心理价格，需要预测两个因素，一个是位置因素，另一个是初始运营的收入。在此基础上，确定项目租金的定价理念和战略计划。
租金定位思路① 区域租金水平：中型及以上社区商业项目1.5公里内商业租金价格为参考；中小型社区商业以项目1公里内商业租金价格为参考；
② 标杆项目：根据项目定位，参考商圈同类项目租金水平；
③ 充分考虑租户的租赁能力：租户经营的业态类型、店铺面积、店铺地板位置、沿街展览、市场上租户业态的行业租金标准等；
④ 项目地理位置和发展前景：项目所在地区未来是否有重大好处，如城市轨道交通升级、区域行政或商业规划等。
主要战略方案① 主营业务：对于主营业务，品牌形象良好的企业，通常采取宽松的租金策略，如低租金 长期战略，以顺利引进和促进中小企业的后续投资。
② 中小企业:中小企业有从众心理。在引进主店的基础上，可以适当提高小企业的租金，特别是在展示面优、低层主入口的位置，从而提高项目的整体租金水平。
③ 租赁年限和免租期限租赁年限和免租期根据不同的业态而有所不同。一般来说，零售和服务业态控制在2-3年；餐饮、主次力店5-8年。免租期一般为1-3每月，为保证商家持续经营，需要6个月以上免租期的商家应分年度、分阶段支持，避免免免租期后弃租。
④ 履约保证金：为保证合作伙伴的经济利益和法律保障，商户在签订合同时一般会收取履约保证金，一般中小企业2-3中型以上商家个月3-6一个月内，主力店将根据双方协商酌情收取。
收租方式
在不同的业务形式中，租金支付方式存在很大的差异，如：服装、餐饮业务有固定租金、纯扣除率、固定租金扣除率或固定租金扣除率；生活服务、娱乐休闲采用纯租金租金。因此，不同的商业形式的商家会选择不同的租金方式，不同的租金方式也适合不同的商业形式。
固定资金固定租金与营业额无关，可定期调整，但不适合商业环境变化较大的项目。其优点是租户可以通过增加营业额来增加收入。缺点是部分业主不能享受增加租户营业额的收入，难以修改租金模式。
固定租金 扣除租金与营业额密切相关。除固定租金外，增加扣除租金部分，但一般扣除率较低。其优点是租金收入稳定，扣除租金可以预期，可以分享租户的收入增加。缺点是需要对营业额进行充分、真实、有效的管理。
纯扣率纯扣率的租金方式是简单地根据营业额收入计算扣率租金。一般来说，根据不同形式给出的扣除率是不同的。其优点是租户营业额增加，租金收入增加。缺点是租金收入不稳定，需要对营业额进行充分、真实、有效的管理。租户风险低，容易导致租户营业额增加的动力不足。
固定租金和扣除租金以最低保证租金或实际营业额作为租金计费。其优点是租金收入有稳定性保证，租户营业额增加到一定程度，将给业主带来更高的收入。缺点也是营业额需要充分、真实、有效的管理，租户接受这种租金支付方式的意愿较低。
招商优惠政策
为了增加租户的信心，坚持双赢合作的原则，业主或业务经理需要在早期阶段制定投资优惠政策，在投资过程中灵活使用，根据不同业务形式和商家的实际需要，提供一定的条件支持，总结投资优惠政策如下：
社区商业投资对象
什么是社区投资？很多人说投资是为了吸引商品和商家，双方成功开业后就是为了吸引投资。事实上，投资吸引力并不是一个那么简单的问题。在项目的早期阶段，我们需要确定项目的两个群体：消费者群体和投资对象。消费者群体已在以往的社区客户群体研究中介绍，这里不再详细说明。对于投资对象，以金桥为目标·以嘉邻居项目为例，根据项目实际情况，笔者将涉及的一般业态分类如下：
详细了解商户物业条件
在了解了一般的分类后，有必要详细了解各种形式的物业选址条件，以了解敌人和朋友，赢得一百场战斗，并在以后与商家的谈判中清楚地了解对方的需求。·佳邻坊项目运作的过程中，我们根据每种业态的物业选址要求，在改造设计中充分考虑商家的需求，避免后期的重复改造，节省了大量的成本。下表是各业态的物业选址总结：
先定位，然后投资社区业务具有较强的区域性，以居民为附属载体，消费者群体的目的非常明确。这在一定程度上限制了企业的业务方向，需要以方便和人民为主要内容。便利店、餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、银行等已成为社区企业的首选。
当社区商业规模较大时，商业形式的选择可以适当自由化，而不限于上述内容。添加一些具有文化内涵的商业元素，如乐器、舞蹈、绘画、国际象棋培训、风格酒吧等，不仅可以调整社区商业的单调形象，还可以在留住消费者方面发挥作用。通过这种力量，它可以推动其他企业受益。
定位明确后续投资，可避免工作盲目，思路清晰，效率提高。
集中优势，攻击社区商业定位的主力企业，也需要确定商业项目的主力企业，通过主力店的驱动能力，促进其他企业效仿。
由于项目投资刚刚开始，投资处于空白阶段，因此很难与主要企业进行谈判。主要企业通常重视商业项目的市场潜力、开发商的知名度和投资团队的管理能力。如果主要企业能够说服上述方面，就有可能进行后续的谈判。同时，正是由于项目商户的空白，主要商店在项目位置的选择上有更大的空间，双方更容易携手并进。
项目主店的引进对项目投资吸引力和未来运营状况有很大影响。主店往往由具有丰富管理经验的大企业控制。它往往具有较强的品牌吸引力和较强的客户聚集能力，可以大大提高项目的整体形象和物业的租金水平，在后续的投资经营中发挥一定的驱动作用。然而，主店往往租赁期长，租金收入低，竞争品牌排他性强，谈判合同文本也有一定的苛刻性。这导致社区商业项目物业租赁和销售状态调整困难，投资回报率低，其他不利引进与主店竞争的企业，合同谈判需要综合考虑和谨慎。
因此，主店的引进是一把双刃剑，需要综合考虑、分析和比较，才能决定如何引进主店、主店类型和主店品牌。
同行业差异，不同行业互补强调同行业差异，不同行业互补的原则。也就是说，对于相同的业务形式，我们寻求具体业务内容的差异化；在选择不同的业务时，我们关注业务形式设置、装饰风格、经营理念等方面的互补性，使社区商业项目内容丰富、有趣。
例如，同样是餐饮形式的企业，有中西餐、当地菜和一些特色小吃之间的差异。由于社区业务量一般较小，需要增加许多满足社区居民生活需求的业务形式。如果不是纯粹的食品街，我们不建议同时选择几家同一菜系的商家，以确保业务内容的差异化。在这种情况下，租金考虑已经退居第二，主要是为了让企业有生存空间，使开发商能够有稳定的租金来源。在不同的企业之间，我们寻求企业和企业在社区商业项目中的互补性，以相互驱动，形成合力。
纵观整体，在投资过程中要有整体意识，不要因为短时间内投资情况不理想而陷入混乱。面对不符合社区商业定位的企业，要有原则，一票否决。我们不能为了提高项目的投资率而匆忙签订合同，破坏项目的整体形象。同时，归根结底，投资促进是与人打交道，也有必要衡量人因素。社区商业并不要求所有企业都是大品牌和连锁经营，这也有利于衡量小企业的经营能力、个人声誉和综合素质。否则，在后续的经营管理中，企业的经营状况和经营模式很可能对相邻企业产生不利影响，给其他企业和企业经营带来麻烦。
抓住核心，重视租期
当与商家的谈判过渡到签约水平时，投资者需要从合同框架中进行全面的衡量。具体来说，有必要深入研究租赁期限、租金、业务形式和位置。
在社区商业的初始运营阶段，首先定居的商家可以给予适当的租金折扣和其他支持。但在后续的繁荣时期，如果租金水平没有得到实质性的提高，就很难反映社区商业项目的价值。为了改变这一点，投资团队需要充分考虑租赁期与租金之间的关系，使社区商业的运营状态发挥其应有的魅力。
例如，对于意向租赁期较长的企业，建议投资团队在合同中适当缩短租赁年限，租金较低。合同期满后，当社区业务状况发生变化时，租金水平将根据当时的状态进行调整。当商家第一次开业时，我们给予了早期的租金支持，在繁荣的领域之后，商家给了我们更高的租金回报。这样，企业在创业之初就生存下来，有了良好的生存土壤，在发展期间不断支持我们的经营管理，双方形成了良好的平衡。
同时，租期对业态和位置也有一定的制约作用。商家的业态和位置可以通过租期及时调整。可以说租期是调整商业状态的灵丹妙手，需要特别注意。
控制节奏，集中签约社区业务需要一个统一的时间节点集中开业，使业务容易繁荣。集中签约可以大致控制项目的整体开业时间范围。同时，集中签约也有一定的驱动作用，首先签约的商家将给未签约的商家带来心理压力，加上签约现场的氛围，将促进商家快速签约。
在社区商业的投资过程中也会遇到这种情况，商家选择的店铺总是在不断调整。如果集中签约，商家调整店铺位置的选择性几乎为零，也易于招商人员对项目的整体把控。
宣传造势，服务至上当一切开业准备都做好后，招商工作告一段落。这时还要注意对社区商业项目进行宣传造势，使入驻的商家有信心在此经营。同时，招商人员要做好此间的服务工作，充分展示公司形象与企业内涵，不要因个人原因使入驻商家产生负面情绪。
以上是以时间为序对社区商业招商策略进行的简要介绍，在实际的操作过程中还需结合不同商家的生存能力做统一思考，切莫因一时的租金收益破坏了整体的运营目标。
开业
经历了重重考验后，招商取得阶段性进展，商场也顺利开业。也许你会说，“开业后，总没有招商什么事情了吧？”结果却不然！从招商层面需要关注的点仍有很多，比如说服务型业态商家需要保持安全整洁的经营环境及活动和媒体宣传支持。这时招商的任务就是需要与物业管理和营销沟通处理；零售型业态商家重点关注为活动和媒体宣传、持续引入优质品牌，形成集聚效应。这就涉及到营销以及后续的招商调整。所以不要简单地认为商业项目开业之后，招商的工作就结束了，其实需要做的还有很多。为此笔者总结了以下几个要素：
关注品牌效应。引入好的品牌，会持续提升项目的商业氛围、吸引客户到访。关注硬件规划。增加公共区域的导视、导购系统。保持安全整洁的经营环境；处理好水、电、气及设备等硬件设计、维护问题。关注客户关系。定期做活动,为客户提供更开放、更有附加值的空间和服务。文章来源：商业V见地
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