摘要：自20世纪90年代以来，中国的房地产企业取得了前所未有的快速发展。在此背景下，物业管理公司应运而生。在过去的20年里，物业管理公司正在逐步完善。然而，在内部控制方面，仍有许多问题需要解决和规范。基于此，本文以物业管理公司为基础，从内部控制的角度进行了相关的讨论和研究，希望能帮助中国物业管理公司的未来发展。
关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。
一、引言。
物业管理公司是我国社会发展中不可或缺的新兴产业，特别是房地产企业的快速发展。自20世纪90年代以来，物业管理公司在中国已经发展了20多年。然而，在内部管理和控制方面仍存在许多不完善之处，需要标准化。加强内部控制有助于物业管理公司提高运营效率，在会计等财务管理方面更加安全准确。
二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。
(一)有助于物业管理公司的财务检查和财务内控。
内部控制的实施有助于物业管理公司进行财务检查和财务内部控制。主要体现在：财务检查作为财务监督的主要方式，利用良好的内部控制环境，检查财务收支和各种经济活动是否有效、合理、合法。在物业管理公司良好的内部控制机制下，财务控制可以渗透到公司的各个环节和部门，使其更加全面。
(二)帮助物业管理公司及时制定财务计划和财务预测。
面对激烈的市场竞争和不可预测的市场经济环境，物业管理公司需要及时做好自身发展的预测和计划，抓住市场发展机遇，制定可行的业务目标。良好的内部控制可以帮助物业管理公司根据市场环境及时预测成本和利润，为未来的发展和资本使用做出可行的预算，为业务决策提供可靠的依据。
（三）有助于物业管理公司进行资金管理。
资本管理不仅是财务管理的核心，也是企业有效经营的关键。良好的内部控制机制有助于物业管理公司进行资本管理。在内部控制机制的作用下，物业管理公司可以充分考虑资金的盈余，充分利用闲置资金，或根据银行利率的变化趋势合理安排短期和长期贷款的结构比例。它不仅能有效地满足物业管理公司的资本需求，而且能降低资本使用成本。
三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。
(一)物业管理公司在制度层面内控薄弱。
目前，我国物业管理公司的内部控制机制相对薄弱，制度不完善。主要体现在以下几个方面：一是我国物业管理公司没有相对全面、完整的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理中有自己的家庭，无法实现垂直比较；二是随着市场环境的改善，越来越多的物业管理公司开始逐渐关注内部控制。
然而，由于缺乏整个房地产行业环境的内部控制机制，房地产管理公司在内部管理和控制以及财务管理中存在一些不规范的问题需要解决；第三，由于房地产市场的影响，我国房地产管理公司的成立方式不统一，导致部分房地产管理公司在财务管理方面实行行业财务会计制度，部分房地产公司根据自身特点和业务需要建立一系列会计科目、财务管理和内部控制制度。这种多模式的内部控制形式不利于物业管理公司未来的发展和管理。
(二)物业管理公司内部控制效率有待提高。
目前，我国物业管理公司的内部控制仍停留在人工操作等传统手段上。随着市场的发展，现代企业的商业环境越来越复杂，其业务内容和信息处理工作量都非常大。如果其内部控制仍采用传统的人工手段，不仅需要大量的人力和物质资源，而且工作效率也无法提高。此外，由于内部控制人员忙于检查和验证各种数据，他们可能没有时间根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时进行预测和分析，从而影响物业管理公司的未来发展。
此外，长期低效可能导致物业管理公司内部控制机制流于形式。
(三)物业管理公司经理及相关人员对内控重视不够。
目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。此外，由于缺乏内部控制意识，物业管理公司的内部控制人员普遍素质较低，专业能力非常有限，甚至在职人员也没有岗位专业知识。主要原因是公司领导对内部控制缺乏了解或对内部控制的误解。一些管理者认为内部控制属于财务管理，运营商也应该是公司的会计师，根本不重视内部控制专业团队的建设。一些物业管理公司在内部控制人员的安排上只有亲属，经常安排一些相关但专业质量低的人员担任内部控制工作。这些人员往往盲目地迎合领导者，使内部控制机制无用。事实上，公司经理和相关经营者的态度往往决定了工作质量。这种漠视不利于物业管理公司的内部管理和进步。
四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。
（一）通过预算控制于“事前”做好内部控制。
事前控制主要是指预算控制，即物业管理公司经济业务时，应将实际情况与预算目标进行比较。如果物业管理公司的业务事项与预算目标不一致，应予以否决或提交管理层做出决定。此外，每个员工的经营权应根据岗位职责授予，以便在业务发生前有效落实每个经济业务的人员职责。提前控制可以有效提高物业管理公司内部控制的客观性，克服控制过程中的人为障碍。
(二)通过业务操作和会计内部控制做好内部控制。
顾名思义，中央控制是经济业务发生过程中的一项管理工作。根据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的有限理性原则：如果过程得到很好的控制和管理，就会得到理性的结果。可以看出，控制的必要性和重要性。中央控制主要通过以下两个程序进行控制，即业务操作控制和会计内部控制。详见表1。
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(3）通过检查和检查相关事项，对事后完成规范进行内部控制。
这种检查和验证主要体现在以下几个方面：首先，数据验证。检查财务部门的数据记录是否与业务部门的实际情况一致，即内部数据验证。此外，还可以使用外部数据进行验证。例如，使用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收到的资金是否与银行记录一致。其次，风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型（如业务风险、融资风险、市场风险等），设计风险模型，注意收集实际风险数据，评估风险对公司的损害程度，生成风险评估报告。此外，还要检查公司早期计划的完成情况。物业管理公司可以定期比较实际绩效，审查实际和计划的偏差程度，并设定未来的发展或改进方向。
(四)建立健全物业管理公司内部控制体系。
建立健全物业管理公司内部控制体系，应做好以下工作：一是建立内部审计部门，开展定期、不定期的内部审计工作。通过公司内部审计，及时发现管理中的工作漏洞和工作漏洞，尽快规划解决方案，检查漏洞，填补空白。同时，建立内部控制岗位责任制，明确各岗位的权力和责任，严格披露内部控制工作无效的部门和人员。其次，建立内部控制评价机制，对内部控制工作进行全过程监督，根据内部控制监督审查结果进行合理的奖惩，提高各部门参与内部控制管理的积极性。此外，公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理规则，要求物业收费标准和规则透明。引用先进的收费软件系统，信息收费流程，合理定义操作权限，验证收费业务流程，定期向业主公布。
(五)全面分析，防范公司潜在风险。
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外，公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目进行全面的财务分析，将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时，财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平，了解公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证运营资金的合理运作，为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，及时查补公司财务制度中的漏洞，防范财务风险。
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